Waloryzacja ?wiadczeń z umowy najmu – z którego wska?nika korzysta??

Dwie pierwsze dekady XXI wieku to czas, kiedy wzrost poziomu cen w skali roku w Unii Europejskiej rzadko przekracza? 2,5%. Nieznacznie wy?sza bywa?a inflacja w Polsce, jednak i w przypadku naszego kraju mo?na mówi? w tym czasie o du?ej stabilno?ci cen (w latach 2014-15 pojawi? si? nawet epizod deflacji).

Klauzule waloryzacyjne, cho? stanowi? istotny element wszystkich zawieranych na rynku umów najmu powierzchni komercyjnej, nie by?y zwykle obiektem pog??bionego zainteresowania negocjuj?cych stron ani szczególnych kontrowersji.

Sytuacja uleg?a zmianie w ostatnich kilkunastu miesi?cach, kiedy skala wzrostu cen w poszczególnych miesi?cach w porównaniu do analogicznych okresów roku poprzedniego przekroczy?a odpowiednio 10% (w przypadku ogó?u krajów UE) oraz 16% (w przypadku Polski). Jasne sta?o si?, ?e waloryzacja stawek czynszu w roku 2023 b?dzie dla najemców bolesna i otworzy wiele dyskusji, których wcze?niej udawa?o si? unikn??.

Kontrowersje mo?e budzi? ju? sam wybór wska?nika w?a?ciwego dla waloryzacji ?wiadczeń w ramach konkretnej umowy najmu.?

Podstaw? waloryzacji ?wiadczeń okre?lonych w euro w umowach najmu s? zharmonizowane wska?niki cen konsumpcyjnych (HICP) publikowane przez Eurostat.?Wska?niki HICP publikowane s? w kilku g?ównych tabelach.?

Pierwsza i podstawowa z nich (monthly data (index)) przedstawia warto?ci wska?nika HICP dla poszczególnych miesi?cy, przy uwzgl?dnieniu podstawowego za?o?enia metodologii tego indeksu, zgodnie z którym rok 2015 jest rokiem odniesienia i dla tego roku warto?? przyjmuje si? warto?? wska?nika równ? 100. Warto?? wska?nika HICP obrazuje koszt reprezentatywnego koszyka dóbr i us?ug konsumpcyjnych w danym momencie – jest nim koniec danego miesi?ca kalendarzowego, dla którego obliczona zosta?a warto?? indeksu. Poszczególne kraje cz?onkowskie UE dokonuj? obliczenia indeksu dla danego miesi?ca zwykle do końca kolejnego miesi?ca kalendarzowego, przy czym zdarza si?, ?e indeksy te podlegaj? pó?niej jeszcze korekcie.?

Warto?ci indeksu dla poszczególnych miesi?cy, bazuj?ce na za?o?eniu wspólnego mianownika w postaci roku 2015, nie s? bezpo?rednio przydatne dla celów waloryzacji ?wiadczeń. Przydatne z tej perspektywy warto?ci uzyskujemy dopiero zestawiaj?c ze sob? indeksy dla dwóch wybranych momentów, co pozwala uzyska? informacj? o wzgl?dnej zmianie poziomu cen w jednostce czasu.

Kolejne tabele publikowane przez Eurostat zawieraj? w?a?nie warto?ci wzgl?dne, wynikaj?ce z porównania (dzielenia) indeksów dla wybranych miesi?cy.?

Czym jest roczna inflacja?

Warto?ci w tabeli monthly data (annual rate of change) obrazuj? zmian? poziomu cen w poszczególnych miesi?cach w porównaniu z analogicznym miesi?cem roku poprzedniego. Szczególnie interesuj?ce s? w praktyce warto?ci grudniowe – pokazuj? one w istocie zmian? poziomu cen mi?dzy końcem danego roku a końcem roku poprzedniego, czyli to, co intuicyjnie postrzegamy (s?usznie) jako roczn? inflacj?. Dla UE warto?? ta wynios?a w 2022 roku 10,4%, dla strefy euro – 9,2%, a dla Polski – 15,3%.?

W naszej ocenie warto?ci te powinny by? podstaw? indeksacji czynszów w przypadku gdy klauzula waloryzacyjna odnosi si? ogólnie do ?wska?nika wzrostu cen za poprzedni rok kalendarzowy”. Porównanie poziomu cen na pocz?tku i na końcu danego roku kalendarzowego oddaje w?a?nie skal? wzrostu cen od czasu ostatniej waloryzacji.?

Nie zawsze w?a?ciwe b?dzie pos?ugiwanie si? rokiem kalendarzowym jako okresem referencyjnym. Wiele umów najmu przewiduje waloryzacj? w rocznic? daty rozpocz?cia (która mo?e przypada? np. na pocz?tku czerwca). W takim przypadku podstaw? waloryzacji (o ile umowa wyra?nie nie okre?la, ?e nale?y pos?u?y? si? inn? warto?ci?) powinien by? wska?nik zmiany poziomu cen rok do roku za miesi?c poprzedzaj?cy rocznic? daty rozpocz?cia (w tym przypadku – za maj).?

Poza tabel? obrazuj?c? zmiany rok do roku Eurostat publikuje tak?e wska?niki miesi?cznej zmiany (tabela monthly data (monthly rate of change)), tj. zmiany w stosunku do poprzedniego miesi?ca kalendarzowego.?

Co z tak zwan? ?rednioroczn? inflacj???

Kolejne dwie tabele (monthly data (12-month average rate of change) oraz annual data (average rate of change)) prezentuj? m.in. ?rednie wska?niki zmiany cen (warto zauwa?y?, ?e w ka?dym przypadku ?rednia z ostatnich 12 miesi?cy dla grudnia danego roku kalendarzowego w tabeli danych miesi?cznych jest jednocze?nie ?redni? dla danego roku kalendarzowego z tabeli danych rocznych). W roku 2022 ?redni wska?nik wzrostu cen wyniós? dla UE 9,2%, dla strefy euro 8,4%, a dla Polski 13,2% (identyczne warto?ci maj? ?rednie z ostatnich 12 miesi?cy dla grudnia 2022 r., co wynika z za?o?eń – koniec grudnia jest jednocze?nie końcem roku kalendarzowego).?

Co mówi? nam tzw. wska?niki ?rednioroczne? Warto?ci te obliczane s? jako ?rednie arytmetyczne wska?ników zmian rok do roku dla poszczególnych miesi?cy roku kalendarzowego. Oznacza to, ?e podstaw? ich obliczenia s?: wska?nik zmiany rok do roku dla: stycznia 2022 r. (w porównaniu ze styczniem 2021 r.), lutego 2022 r. (w porównaniu z lutym 2021 r.) i tak dalej a? do grudnia 2022 r. (w porównaniu z grudniem 2021 r.). Tak obliczony wska?nik informuje nas, jak kszta?towa?a si? przeci?tna dynamika wzrostu cen na przestrzeni roku kalendarzowego (w tym przypadku 2022). Czy zasadne jest pos?ugiwanie si? takim wska?nikiem dla celów waloryzacji ?wiadczeń nale?nych od najemcy??

Je?eli waloryzacja czynszu ma s?u?y? dostosowaniu jego wysoko?ci do aktualnego poziomu cen, to pos?u?enie si? tzw. wska?nikiem ?redniorocznym celu tego nie realizuje. Korzystanie z tego wska?nika oznacza w zasadzie, ?e dokonuj?c waloryzacji w marcu 2023 r. ze skutkiem od pocz?tku 2023 r. si?gamy m.in. po dane o dynamice inflacji z pierwszego kwarta?u 2022 w zestawieniu z pierwszym kwarta?em 2021 r., czyli sprzed wielu miesi?cy. Informacja, któr? daje wska?nik ?rednioroczny, ma w tym momencie walor statystyczny i historyczny – informuje o historycznej dynamice zmian – o tym, w jakim ?rednio tempie dochodzono do aktualnego poziomu cen – a nie o samej skali zmiany poziomu cen.?

Mo?na wyobrazi? sobie np. sytuacj?, w której ceny w gospodarce pozostaj? stabilne przez 9 miesi?cy od pocz?tku roku, jednak w pa?dzierniku wyst?puje zewn?trzny szok (np. za?amanie na rynku surowców), na skutek czego tempo wzrostu cen ro?nie do kilkunastu procent. W takim przypadku ?redni wska?nik inflacji dla roku kalendarzowego b?dzie wzgl?dnie niski (bior?c pod uwag? stabilno?? cen w pierwszej cz??ci roku), jednak rzeczywista zmiana poziomu cen rok do roku b?dzie nieproporcjonalnie wi?ksza. Mo?na oczywi?cie powiedzie?, ?e wzrost cen na skutek szoku znajdzie swoje odbicie we wska?nikach r/r dla kolejnych miesi?cy, a w konsekwencji podniesie ?redni wska?nik inflacji w kolejnym roku kalendarzowym. W praktyce oznacza to jednak odsuni?cie w czasie realnej waloryzacji ?wiadczenia. Szczególnie w warunkach przyspieszonej dynamiki wzrostu cen stosowanie tzw. wska?nika ?redniorocznego jest korzystne dla najemców, a z perspektywy wynajmuj?cych opó?nia dostosowanie poziomu czynszu do zmienionego poziomu cen rynkowych.?

Poni?sza tabela obrazuje ró?nice wynikaj?ce z porównania wska?nika rocznego i wska?nika ?redniorocznego. Jak wida? ró?nice mog? by? znacz?ce, a w konsekwencji rzeczywisty poziom waloryzacji ?wiadczenia mo?e odbiega? od oczekiwanego.?

Stosowanie konkretnego rodzaju wska?nika HICP powinno, co oczywiste, znajdowa? podstaw? w tre?ci umowy najmu. Je?eli tre?? klauzuli waloryzacyjnej nie pozwala na jednoznaczn? interpretacj?, nale?y naszym zdaniem wzi?? pod uwag? cel takiego postanowienia, którym zasadniczo jest urealnienie (dostosowanie) wysoko?ci ?wiadczenia do aktualnej warto?ci pieni?dza i poziomu cen.?

Negocjuj?c tak? umow? warto mie? na uwadze kwestie zwi?zane z metodologi? konstruowania poszczególnych rodzajów wska?ników, aby precyzyjnie okre?li? w umowie podstaw? waloryzacji, co pozwoli unikn?? w przysz?o?ci sporów.?

Wprawdzie cz??? danych makroekonomicznych sugeruje, ?e szczyt tempa wzrostu cen jest ju? za nami, jednak wysoka inflacja pozostanie z nami raczej na d?u?ej. Powrót do stabilizacji z roczn? inflacj? na poziomie ok. 2% mo?e potrwa? lata, a to oznacza, ?e klauzule waloryzacyjne pozostan? w najbli?szym czasie w orbicie szczególnego zainteresowania stron negocjuj?cych umowy najmu.?