Sites for development and access to a public road - practical issues

In the course of planning a construction project, regardless of type, ensuring that the envisaged development has access to a public road is one of the basic issues without which the chances of obtaining a building permit dramatically decrease. Paradoxically, at the plot due diligence stage, from a legal point of view, the easiest situations are those where the road simply does not exist physically - then it is known in advance that the cost and schedule of the project have to allow for construction of road infrastructure.

In other cases, access to the road is often provided only in theory,? because while access to the road might be provided in the physical sense (the road exists, is publicly accessible, passable, etc.), it is not provided in the formal legal sense - which prevents the investor from proceeding with the construction permit. On the other hand, there are cases where the road exists on the map, but in reality it does not meet the standards of a public road. Below we describe the most interesting cases we have encountered recently.

Loss of public road status

In one of the situations we examined, a warehouse property was located directly on a busy public road, but it was found that part of this road (running adjacent to the property in question and other properties) ceased to be a public road under a resolution of the municipal council. At the same time, this section was excluded from use by traffic. Interestingly, the road continued to be used normally, and thus the problem was impossible to detect "in the field."

Consequently, despite the fact that the property had easy vehicle access - from a formal point of view, the property did not have access to a public road.

Use of a third party's private infrastructure for vehicle access to a property

In another case, an existing exit from a public road to the property we analyzed was built half on the plot of the owner of the property, and half on the plot of a neighbor. As a result, the dotted line demarcating the lanes simultaneously constituted the boundary between neighboring properties. Mutual use of the road was not regulated in any way. Officially, therefore, each neighbor could move only along the narrow strip of road lying on their plot.

In this situation, a prospective buyer of the property would primarily be in a difficult situation if they planned to extend/do conversion work on an existing facility or planned to redevelop it completely. This is because the lack of access to a road of sufficient width would make it impossible to obtain a building permit. The solution would be to regulate the legal status by establishing the necessary easements. However, this would require an agreement between the neighbors or litigation - both paths of which could prove lengthy or costly in practice.

Access insufficient for the needs of the planned development

In practice, a property may have access to a public road, but only for the purpose of an existing structure. In other words, a new development will require additional construction of a new traffic connection or alterations to the existing one.

For example, a property in the Wielkopolska voivodeship had access to a public road through an existing exit, but the local zoning plan stipulated that all new developments in the area under analysis were to be connected via a road only delineated on the plan.

We encountered a slightly different case in a large urban center. In this case, while the local plan did not place restrictions on how the developments were to be connected, the local transportation department of the municipal authority did impose such restrictions. Officials informed us that the property in question had access to a public road solely for the purpose of the existing development - thus suggesting that the project schedule and budget should also include expenditures for the construction of a new road.

A similar situation occurred in the ?l?skie voivodeship. Here, in turn, despite the existing road infrastructure, the local government authority expected the developer to perform further extensive construction - unnecessary from the point of view of the planned development, but important from the point of view of the municipality's development plans for the area. The estimated cost of the required construction was so high that the project ceased to be profitable. As a result, the client abandoned the project.

Business consequences

If a property does not have access to a public road, this can have significant financial consequences. In the case of leased property, this could lead tenants to raise claims against the landlord. This is because it can be interpreted as a case in which the landlord does not ensure that the tenant can freely use the leased property. On the other hand, in the case of pre-let leases, first of all, there is a risk that the need to settle the issue of road access in advance will delay the construction of the facility, and thus it will not be possible to release the finished premises to the tenant on the agreed date. Tenants usually safeguard against this in the form of an option of withdrawal from the lease agreement or of charging contractual penalties for the delay.

In addition, if the buyer of the property ultimately intends to sell it to an institutional investor or use bank financing - they must expect to have to provide additional collateral, thereby increasing transaction costs. This collateral might take the form, for example, of the developer obtaining an appropriate insurance policy or presenting an appropriate corporate guarantee. In the case of a sale transaction, the buyer may also expect to retain a portion of the price until the issue of access to a public road is settled.

If settling this issue involves coming to an agreement with the local municipality and building part of the infrastructure - then, in addition, obligations under warranties and guarantees provided to the municipality in connection with the construction of the road will fall on the developer. In our experience, municipalities are reluctant to allow a developer to transfer these obligations to another entity (such as the road contractor or the purchaser of the property), which in turn prevents the developer from completely exiting the project after the sale.

When a property does not have access to a public road, this also adversely affects the process of obtaining a building permit - in such a situation, the competent county or city mayor may refuse to issue one. In fact, the need to build a new road may not only affect the budget; it will also significantly affect the project schedule. This is because in such a situation a road agreement often has to be negotiated with the road management authority as well which is usually a lengthy process. If, on top of this, the legal status of the land on which the road will be laid has to be regulated beforehand (e.g., through compulsory acquisition), the necessary time and costs involved could sink the project financially.

Teren inwestycyjny i dost?p do drogi publicznej - kwestie praktyczne

W toku planowania inwestycji budowlanej, niezale?nie od jej charakteru, zapewnienie dost?pu przysz?ego projektu do drogi publicznej jest jedn? z podstawowych kwestii, bez której szanse na uzyskanie pozwolenia na budow? dramatycznie malej?. Paradoksalnie, na etapie analiz due diligence dzia?ki inwestycyjnej z prawnego punktu widzenia najprostsze s? sytuacje, gdy drogi po prostu fizycznie nie ma – wiadomo wtedy z góry, ?e w kosztach i harmonogramie projektu nale?y dodatkowo przewidzie? budow? infrastruktury drogowej.

W pozosta?ych przypadkach cz?sto zdarza si?, ?e dost?p do drogi jest zapewniony tylko teoretycznie. Mo?e by? bowiem tak, ?e dost?p do drogi jest zapewniony w sensie fizycznym (droga istnieje, jest ogólnodost?pna, przejezdna itp.), natomiast nie ma go w sensie formalnoprawnym – co uniemo?liwia inwestorowi procedowanie z pozwoleniem na budow?. Po drugiej stronie znajduj? si? przypadki, gdy droga istnieje jedynie na mapie, a w rzeczywisto?ci stanowi drog? niespe?niaj?c? standardów drogi publicznej. W poni?szej publikacji prezentujemy najciekawsze przypadki, z którymi mieli?my okazj? si? zetkn?? w ostatnim czasie.

Pozbawienie drogi statusu drogi publicznej

W jednej z badanych przez nas sytuacji nieruchomo?? magazynowa po?o?ona by?a bezpo?rednio przy ucz?szczanej drodze publicznej. Jak si? jednak okaza?o, cz??? tej drogi (na odcinku przylegaj?cym mi?dzy innymi do analizowanej nieruchomo?ci) zosta?a uchwa?? rady gminy pozbawiona statusu drogi publicznej. Jednocze?nie odcinek ten zosta? wy??czony z ruchu drogowego. Co ciekawe, droga by?a w dalszym ci?gu normalnie u?ytkowana, problem zatem by? niemo?liwy do wykrycia ?w terenie”.

W konsekwencji, pomimo tego, ?e do nieruchomo?ci mo?na by?o swobodnie dojecha? samochodem – z formalnego punktu widzenia nieruchomo?? ta nie posiada?a dost?pu do drogi publicznej.

Wykorzystywanie prywatnej infrastruktury podmiotu trzeciego w celu dojazdu do nieruchomo?ci

W innym przypadku okaza?o si?, ?e istniej?cy zjazd z drogi publicznej na analizowan? przez nas nieruchomo?? zosta? wybudowany w po?owie na dzia?ce w?a?ciciela tej nieruchomo?ci, za? w drugiej po?owie na dzia?ce s?siada. W efekcie linia przerywana rozgraniczaj?ca pasy ruchu jednocze?nie stanowi?a granic? pomi?dzy s?siednimi nieruchomo?ciami. Wzajemne korzystanie z drogi nie by?o w ?aden sposób uregulowane. Ka?dy z s?siadów móg? zatem formalnie porusza? si? tylko w?skim pasem drogi, le??cym na jego dzia?ce.

W tej sytuacji potencjalny nabywca nieruchomo?ci znalaz?by si? przede wszystkim w trudnej sytuacji, gdyby planowa? rozbudow?/przebudow? istniej?cego obiektu albo ca?kowicie now? inwestycj?. Brak dost?pu do drogi o odpowiedniej szeroko?ci uniemo?liwia?by bowiem uzyskanie pozwolenia na budow?. Rozwi?zaniem by?oby uregulowanie stanu prawnego poprzez ustanowienie niezb?dnych s?u?ebno?ci. Wymaga to jednak porozumienia pomi?dzy s?siadami lub przeprocesowania na drodze s?dowej – obie ?cie?ki mog? w praktyce okaza? si? d?ugotrwa?e lub kosztowne.

Dost?p niewystarczaj?cy na potrzeby planowanej inwestycji

W praktyce zdarzaj? si? równie? sytuacje, gdy nieruchomo?? ma zapewniony dost?p do drogi publicznej, ale tylko na potrzeby istniej?cej zabudowy. Innymi s?owy, realizacja nowej inwestycji b?dzie wymaga?a jednocze?nie wybudowania nowego po??czenia komunikacyjnego lub przebudowy istniej?cego.

Przyk?adowo, jedna z nieruchomo?ci w województwie wielkopolskim mia?a zapewniony dost?p do drogi publicznej przez istniej?cy zjazd. Jednak?e miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywa?, ?e wszystkie nowe inwestycje realizowane na analizowanym obszarze mia?y zosta? skomunikowane za po?rednictwem drogi dopiero wytyczonej na planie.

Z nieco innym przypadkiem spotkali?my si? w jednym z du?ych o?rodków miejskich. W tym wypadku co prawda plan miejscowy nie stawia? ograniczeń co do sposobu skomunikowania inwestycji, natomiast takie ograniczenia postawi? lokalny wydzia? komunikacji urz?du miejskiego. Urz?dnicy poinformowali nas, ?e badana nieruchomo?? posiada dost?p do drogi publicznej jedynie na potrzeby obs?ugi istniej?cej zabudowy – sugeruj?c tym samym konieczno?? uwzgl?dnienia w harmonogramie i bud?ecie projektu równie? nak?adów na budow? nowej drogi.

Podobna sytuacja mia?a miejsce w województwie ?l?skim. Tutaj z kolei, pomimo istniej?cej infrastruktury drogowej, lokalny samorz?d oczekiwa? od dewelopera poczynienia dalszych, szeroko zakrojonych inwestycji – zb?dnych z punktu widzenia planowanego projektu deweloperskiego, ale istotnych z punktu widzenia planów rozwoju gminy dla tego obszaru. Szacowany koszt tych inwestycji by? tak du?y, ?e projekt okaza? si? by? nierentowny. W?konsekwencji nasz Klient zaniecha? jego kontynuowania.

Konsekwencje biznesowe

Brak zapewnienia nieruchomo?ci dost?pu do drogi publicznej mo?e mie? istotne skutki w sferze finansowej. W przypadku nieruchomo?ci b?d?cej przedmiotem umów najmu, taki stan rzeczy mo?e by? powodem dla najemców do podniesienia przeciwko wynajmuj?cemu roszczeń. Mo?e by? to bowiem interpretowane jako przypadek, w którym wynajmuj?cy nie zapewnia najemcy mo?liwo?ci swobodnego korzystania z przedmiotu najmu. Z kolei w wypadku umów najmu typu pre-let przede wszystkim pojawia si? ryzyko, ?e konieczno?? uprzedniego uregulowania kwestii dost?pu do drogi opó?ni realizacj? obiektu, a tym samym nie b?dzie mo?liwe wydanie najemcy gotowej powierzchni w uzgodnionym terminie. Najemcy zazwyczaj na t? okoliczno?? zabezpieczaj? si? mo?liwo?ci? odst?pienia od umowy najmu lub naliczaniem kar umownych za opó?nienie.

Dodatkowo, je?li nabywca nieruchomo?ci docelowo zamierza j? zby? na rzecz inwestora instytucjonalnego lub skorzysta? z finansowania bankowego – musi liczy? si? z konieczno?ci? przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń, a tym samym zwi?kszeniem kosztów transakcyjnych. Zabezpieczenia te mog? polega? przyk?adowo na uzyskaniu przez dewelopera odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej lub przedstawieniu stosownej gwarancji korporacyjnej. W przypadku transakcji sprzeda?y, podmiot kupuj?cy mo?e te? oczekiwa? zatrzymania cz??ci ceny do czasu uregulowania kwestii dost?pu do drogi publicznej.

Je?li takie uregulowanie b?dzie zwi?zane z konieczno?ci? porozumienia si? z lokalnym samorz?dem i wybudowaniem cz??ci infrastruktury – to dodatkowo na dewelopera spadn? obowi?zki wynikaj?ce z r?kojmi i gwarancji, udzielane na rzecz gminy w zwi?zku z budow? drogi. Z naszego do?wiadczenia, gminy niech?tnie wyra?aj? zgod? na przeniesienie tych obowi?zków przez inwestora na inny podmiot (np. wykonawc? drogi lub nabywc? nieruchomo?ci), co z kolei uniemo?liwia deweloperowi ca?kowite wyj?cie z projektu po jego sprzeda?y.

Brak dost?pu nieruchomo?ci do drogi publicznej wp?ywa tak?e negatywnie na proces uzyskiwania pozwolenia na budow? - w takiej sytuacji w?a?ciwy starosta lub prezydent miasta mo?e odmówi? jego wydania. Wreszcie, konieczno?? wybudowania nowej drogi mo?e nie tylko by? obci??aniem dla bud?etu, ale te? istotnie wp?yn?? na harmonogram projektu. Cz?sto bowiem taka sytuacja wymaga dodatkowo wynegocjowania z zarz?dc? drogi tzw. umowy drogowej, co zazwyczaj jest procesem d?ugotrwa?ym. Je?li do tego oka?e si?, ?e budowa drogi wymaga uprzedniego uregulowania stanu prawnego dzia?ek, przez który ma ona przebiega? (np. poprzez wyw?aszczenia obecnych w?a?cicieli), konieczny nak?ad czasu i kosztów z tym zwi?zanych mo?e ekonomicznie pogr??y? projekt.