Recuperar em 2022 para reposicionar em 2023

A performance, quer do mercado de investimento como da opera??o hoteleira, tornam o balan?o de 2022 bastante positivo.

O investimento imobiliário comercial em Portugal excedeu um volume de €1.660 milh?es em Portugal até setembro, representando um crescimento homólogo de 35%. O setor hoteleiro concentrou a terceira maior fatia da aloca??o de capital, acumulando um volume na ordem dos €240 milh?es. Destacam-se as aquisi??es do Pestana Blue Alvor por €75-80 milh?es e do The Lodge Hotel por €40-50 milh?es.

A procura turística acumulada a outubro recuperou praticamente aos níveis de 2019, encontrando-se apenas 2% abaixo, com mais de 61,5 milh?es de dormidas. O Algarve e a área Metropolitana de Lisboa prevalecem as zonas mais atrativas do país, com uma quota de 30% e 25% de dormidas, em linha com a distribui??o pré-pandémica.

A opera??o hoteleira também revela uma performance robusta. O RevPAR encontrava-se em €57,6 de média nacional a outubro, o que representa um crescimento homólogo de 12% face a 2019. A Madeira, o Alentejo e os A?ores foram os mercados que mais cresceram nesse aspeto face a 2019, na ordem dos 31%, 22% e 21%, respetivamente. Este indicador foi principalmente influenciado pelo aumento do ADR que cresceu 13% face ao período homólogo de 2019, atingindo crescimentos de na ordem dos 20% na Madeira, Alentejo e Algarve.

Para 2023, antecipamos algum abrandamento na disponibilidade das famílias despenderem as suas poupan?as em viagens dado que o Reino Unido, Alemanha e Espanha s?o os principais mercados emissores e os dois primeiros dever?o entrar em recess?o em 2023, segundo a OCDE.

Uma tendência que poderá vir a observar-se é a adapta??o da marca hoteleira, do tipo de oferta ou da promo??o dos hotéis aos mercados emissores e ao perfil de procura com maior potencial de crescimento e de resiliência nos próximos tempos. Uma análise que deve ser feita pelos operadores a fim de garantir a rentabilidade desejada nos tempos vindouros.

Notamos já algumas abordagens a conceitos emergentes e inovadores no nosso mercado, as designadas branded residences, residências de luxo associadas a uma marca. Um dos principais drivers deste conceito pode ser a resiliência deste segmento face às altera??es no poder de compra no contexto inflacionista.

Também os apartamentos turísticos e services apartments dever?o ser um formato em crescimento uma vez que se apresentam como uma alternativa de investimento para vistos gold nos centros urbanos, que cresceram 27% em volume até novembro.

Paralelamente, os operadores e proprietários que quiserem manter os seus ativos imobiliários atrativos para o mercado de investimento comercial v?o ter de adaptar os ativos aos novos requisitos do mercado no ambito da sustentabilidade. Até ao momento, o aumento dos pre?os da energia foi um dos principais desafios da atual conjuntura pelo que o foco tem estado bastante na eficiência energética e solu??es de autoconsumo, mas perspetivando o futuro, também as certifica??es energéticas e selos de sustentabilidade v?o ter um papel preponderante na atra??o de capital institucional.

Em síntese, encontramo-nos num enquadramento favorável para o setor repensar e reposicionar os seus ativos hoteleiros por forma a beneficiar dos frutos que Portugal continua a apresentar enquanto um forte destino turístico no quadro europeu – designadamente baixo custo de vida, bom clima, oferta cultural e gastronómica, bem como uma diversificada oferta turística.

Artigo de opini?o de? Silvia Dragomir ?– Head of Research for Real Estate & Sustainability da Worx, publicado na revista?Hotelaria, de Janeiro de 2023.