Le logement au Canada : l’équilibre entre habitation et investissement

Dans le sillage de la crise financière mondiale de 2008, le marché canadien du logement a connu une profonde transformation. à l’époque, le logement était principalement considéré comme un moyen de s’abriter, mais il s’est transformé en un haut lieu de l’investissement spéculatif. Cette évolution a été alimentée par des facteurs qui ont fait du logement un investissement irrésistible, faisant du ? logement canadien ? une classe d’actifs à part entière, ironiquement reconnue à l’échelle internationale.

L’attrait de l’investissement immobilier

Une confluence de facteurs économiques et sociaux a entra?né une augmentation notable de l’activité d’investissement dans le secteur immobilier. Après la crise financière mondiale, les banques centrales ont adopté des politiques monétaires agressives, notamment en abaissant les taux d’intérêt, afin d’encourager la reprise économique et de rendre les taux hypothécaires canadiens plus abordables. Cette situation a fait perdre de son attrait aux options d’épargne traditionnelles, ce qui a incité les investisseurs à rechercher des actifs offrant de meilleurs rendements, en particulier dans l’immobilier. Par ailleurs, des lois fiscales favorables, en particulier celles qui réduisent l’imp?t sur les gains en capital pour les résidences non principales, ont alimenté l’intérêt pour les investissements immobiliers, tant au niveau national que de la part des acheteurs étrangers, créant ainsi un paysage de plus en plus attrayant pour l’allocation du capital.

L’essor des plateformes de location à court terme, comme Airbnb, a également modifié le marché de la location, en permettant aux propriétaires de profiter d’opportunités de revenus intéressants générés par des invités temporaires plut?t que par des locataires à long terme. Cette évolution a accru la spéculation parmi les investisseurs, ce qui a entra?né une hausse de la demande de propriétés susceptibles de générer des revenus locatifs substantiels. Combinée à la croyance dominante que les prix de l’immobilier continueraient à augmenter indéfiniment, cette tendance a créé un sentiment d’urgence parmi les acheteurs potentiels, intensifiant la concurrence et poussant les prix de l’immobilier à la hausse. Ces facteurs ont créé un environnement d’investissement solide, marqué par une activité accrue et des valeurs en hausse sur le marché immobilier canadien.

Changements récents sur le marché du logement

Le marché immobilier canadien a connu récemment d’importants changements qui l’ont rendu moins intéressant en tant qu’opportunité d’investissement. Un facteur essentiel de cette évolution est la forte hausse des taux d’intérêt instaurée par la Banque du Canada pour lutter contre l’inflation. Cette augmentation des co?ts d’emprunt a eu un impact négatif sur les liquidités des propriétaires et des locateurs, ce qui pose des problèmes à ceux qui tirent profit des revenus locatifs. En conséquence, les investisseurs ont plus de mal à maintenir le même niveau de viabilité financière sur le marché immobilier actuel.

L’hypothèse longtemps admise selon laquelle les prix des logements augmenteraient toujours est aujourd’hui remise en question, car la croissance des prix s’est ralentie et, dans certaines régions, a même diminué. Cette évolution a réduit l’attrait de l’immobilier pour les investisseurs à la recherche de plus-values rapides. à cela s’ajoutent les récentes modifications de la législation fiscale qui ont rendu les plus-values sur les résidences non principales moins avantageuses, réduisant encore les rendements potentiels. La hausse des intérêts sur les comptes d’épargne et autres investissements à revenu fixe a créé un environnement plus compétitif, encourageant les investisseurs à explorer des options plus s?res offrant des rendements similaires, ce qui a eu pour effet de détourner les capitaux du marché immobilier. Ces alternatives plus s?res offrent des rendements compétitifs, attirant les capitaux du marché du logement à mesure que les investisseurs étrangers et institutionnels se désengagent ou évitent d’investir dans l’immobilier.

Un retour nécessaire au logement

Le marché immobilier canadien s’est de plus en plus orienté vers la spéculation financière, s’éloignant ainsi de son r?le premier, qui est de fournir un logement adéquat. Pour résoudre ce problème, il est nécessaire d’ajuster les prix du logement et de changer la fa?on dont nous considérons le logement comme un investissement. Ce réajustement devrait conduire à une baisse des prix de l’immobilier, contribuant ainsi à restaurer l’objectif fondamental du logement en tant qu’endroit où l’on vit. Bien que cette transition puisse être confrontée à divers défis, elle est cruciale pour améliorer l’accessibilité financière des générations futures. La situation actuelle au Canada montre une tendance inquiétante où l’accent mis sur les rendements financiers a éclipsé la valeur essentielle du logement en tant que besoin fondamental.

Les tendances récentes révèlent une baisse de l’intérêt des acheteurs d’une première maison pour l’achat de condominiums, en particulier dans les grandes villes canadiennes. Plusieurs facteurs contribuent à cette évolution, notamment le poids des charges de copropriété élevées, qui rendent souvent ces habitations moins attrayantes financièrement que ne le laissent supposer leurs prix de vente initiaux. Par ailleurs, la taille plus réduite des nouveaux condominiums par rapport aux anciens les rend moins intéressants pour les familles à la recherche d’un mode de vie à long terme. Le marché a également été fortement influencé par les constructions réalisées par les investisseurs, ce qui a conduit à des conceptions qui peuvent ne pas répondre aux besoins des propriétaires occupants. De plus, de nombreux acheteurs potentiels préfèrent posséder une habitation avec un terrain. Ils s’inquiètent de la valeur à long terme des condos, qui se sont toujours appréciés plus lentement que les maisons unifamiliales.

De nombreux accédants à la propriété déménagent dans les banlieues à la recherche d’une habitation plus abordable ou reportent leur projet d’accession à la propriété. Cette tendance entra?ne un ralentissement notable du marché des appartements, en particulier dans les centres urbains comme Toronto et Vancouver, où l’on trouve de nombreux petits logements appartenant à des investisseurs. Ce fait met également en lumière les préoccupations concernant la diminution de la taille et de la qualité des appartements nouvellement construits, qui sont affectées par l’augmentation du prix des terrains, les réglementations strictes en matière de zonage et la nécessité d’augmenter les marges bénéficiaires. Ces problèmes font qu’il est de plus en plus difficile pour les nouveaux acheteurs de trouver un logement abordable et convenable dans les grandes villes.

Implications pour l’avenir du logement au Canada

Les changements importants survenus sur le marché canadien du logement ont plusieurs conséquences majeures qui méritent qu’on s’y attarde. L’une de ces conséquences les plus importantes est l’accessibilité : avec la diminution des investissements spéculatifs, les nouveaux acheteurs et ceux qui cherchent à améliorer leurs conditions de vie pourraient avoir plus de facilité à naviguer sur le marché. Avec la baisse des prix et la diminution de la concurrence des investisseurs, ces personnes auront probablement plus de facilité à accéder à la propriété, ce qui pourrait favoriser un mélange démographique plus sain au sein des communautés.

Par ailleurs, le marché de la location pourrait conna?tre des difficultés, les investisseurs se retirant du secteur, ce qui pourrait entra?ner une diminution de la disponibilité des biens locatifs. Cette situation pourrait maintenir les pressions inflationnistes sur les prix des loyers; l’augmentation attendue de la construction de logements locatifs spécialisés pourrait toutefois contribuer à atténuer ce problème au fil du temps. De plus, les fluctuations du marché du logement sont étroitement liées à l’ensemble de l’économie canadienne. Bien qu’un refroidissement du marché puisse initialement ralentir la croissance économique, la création d’un environnement de logement plus stable et plus équilibré est essentielle pour la résilience financière à long terme des Canadiens moyens.

Le climat politique change, l’immigration n’est plus en cause

La crise du logement au Canada est l’un des exemples les plus graves des échecs du capitalisme. Elle est devenue un problème généralisé qui touche presque toutes les zones urbaines du pays. Les co?ts du logement et de la location sont montés en flèche, entra?nant une augmentation notable du nombre de sans-abri et de logements inadéquats.?

Face à cette crise croissante, les dirigeants politiques ont recours à des boucs émissaires, les immigrants étant injustement accusés d’être la principale cause de l’inflation des prix du logement. Un homme politique a déclaré que ? 100 % des problèmes de logement ? provenaient de l’immigration, un point de vue que soutient également un autre homme politique de premier plan. Même le gouvernement, habituellement considéré comme favorable à l’immigration, a changé d’approche en adoptant des politiques visant à limiter le nombre d’étudiants étrangers. Cette tendance à blamer les immigrants détourne l’attention du véritable problème : plusieurs gouvernements n’ont pas réussi à trouver des solutions pratiques à la crise du logement, et leurs politiques continuent de contribuer au problème.

L’idée selon laquelle les immigrants sont responsables de la crise du logement au Canada est non seulement erronée, mais également préjudiciable à la cohésion sociale et à la stabilité économique du pays. Les immigrants jouent un r?le crucial dans le renforcement de l’économie canadienne en remédiant aux pénuries de main-d’?uvre et en contribuant à atténuer les effets du vieillissement de la population. Les causes réelles de la crise du logement résident dans des échecs politiques systémiques, où de mauvaises politiques gouvernementales ont limité l’offre de logements et compliqué le processus de construction. En rejetant la faute sur les immigrants, on détourne l’attention des réformes essentielles nécessaires pour atténuer la pénurie de logements et améliorer les conditions de vie de tous les Canadiens.

Montrer du doigt les immigrants est non seulement injuste, mais aussi contre-productif, car cela risque d’aliéner des personnes talentueuses qui apportent une contribution significative à la main-d’?uvre et à l’économie. Il y a une incohérence dans les actions des politiciens qui, tout en accusant les immigrants d’être à l’origine de la crise du logement, comptent sur eux pour construire de nouveaux logements et soutenir la croissance économique du Canada. Les Canadiens doivent rejeter ce discours préjudiciable et préconiser des changements politiques substantiels qui s’attaquent aux causes profondes de la crise du logement. En simplifiant les réglementations et en créant un environnement plus favorable à la construction, le gouvernement peut faire des progrès significatifs dans la résolution de ce problème urgent.

Le problème en matière de logement est-il celui de l’offre ou de la demande?

L’idée que l’immigration est la principale cause de la crise du logement revient à dire qu’une demande élevée par rapport à l’offre est à l’origine de la hausse des prix. Si cela peut sembler raisonnable à première vue, un examen plus approfondi montre que ce raisonnement présente des failles importantes. L’augmentation récente de l’immigration n’explique pas suffisamment la hausse spectaculaire des co?ts du logement, qui a dépassé de manière significative la croissance de la population.

Par exemple, entre 2005 et 2024, la population du Canada est passée de 32 à 41 millions d’habitants, soit une augmentation d’environ 30 %. En revanche, le prix moyen des propriétés a bondi de près de 200 %, passant de 241 000 $ en janvier 2005 à 720 000 $ en janvier 2024, pour culminer à 836 000 $ en février 2022. Une société qui fonctionne bien devrait être en mesure de construire suffisamment de logements pour répondre à la demande croissante, un concept souvent soutenu par les défenseurs du marché libre qui pensent que le marché rétablira l’équilibre.

La situation est bien différente : même avec un taux de croissance démographique en 2023 qui était le plus élevé depuis 1957, le nombre de mises en chantier a baissé par rapport aux années précédentes. Cette incapacité du marché à s’autocorriger a donné lieu à diverses suggestions de la part des observateurs, notamment des modifications des lois de zonage et des incitations fiscales. Toutefois, ces solutions profitent principalement aux promoteurs immobiliers et ne s’attaquent pas aux problèmes fondamentaux qui ont conduit à la crise du logement.

Redéfinir le marché immobilier

L’idée d’un marché immobilier "fort" doit être reconsidérée, en se concentrant davantage sur la stabilité que sur la hausse des prix. Un marché véritablement sain est un marché où les prix sont stables ou diminuent, ce qui rend le logement plus abordable et plus accessible pour les nouveaux acheteurs et les locataires. Cette approche met l’accent non plus sur la seule augmentation des prix, mais sur le besoin crucial d’un logement financièrement accessible pour l’individu moyen.

Le discours habituel de l’immobilier et des médias associe souvent l’augmentation des prix à un marché florissant. Cette perspective profite principalement aux propriétaires et aux investisseurs existants, tout en laissant de c?té ceux qui cherchent à entrer sur le marché. Ce type de marchés gonflés peut avoir de graves conséquences économiques, notamment une mauvaise répartition des ressources, un ralentissement de la croissance économique et une augmentation de l’inégalité des richesses.

Pour créer un environnement plus durable en matière de logement, il est essentiel d’adopter une nouvelle mentalité qui valorise l’abordabilité et l’accessibilité plut?t que les investissements spéculatifs. Les récents efforts politiques visant à refroidir le marché immobilier constituent une étape positive. Des actions supplémentaires sont toutefois nécessaires pour garantir l’accessibilité et l’équité à long terme pour les générations futures, afin de construire un marché immobilier qui réponde aux besoins de chacun.

L’accession à la propriété demeure une priorité

Un récent sondage de Royal LePage révèle que 84 % des jeunes Canadiens agés de 18 à 34 ans considèrent l’accession à la propriété comme un investissement valable, malgré les problèmes d’accessibilité, en particulier dans des régions comme la Saskatchewan, le Manitoba et les provinces de l’Atlantique. Les jeunes Canadiens considèrent l’accession à la propriété comme une mesure stratégique pour se constituer un patrimoine à long terme. Parmi les personnes de ce groupe d’age qui ne sont pas propriétaires, 74 % expriment le désir de le devenir, mais seulement 54 % pensent que c’est à leur portée, ce qui met en évidence un décalage entre leurs aspirations et la réalité. Le principal obstacle à l’accession à la propriété est le co?t du logement, notamment la flambée des prix de l’immobilier, les taux hypothécaires élevés et le manque de logements.

En conclusion

Le marché immobilier canadien est en pleine transition, s’éloignant de l’investissement spéculatif qui l’a défini au cours des dernières décennies et revenant à son r?le fondamental, celui de fournir un abri. Les ajustements de la politique, du sentiment du marché et du comportement des acheteurs indiquent un rééquilibrage qui, bien que difficile à court terme, pourrait conduire à un marché plus durable et plus équitable à long terme. Il sera essentiel de s’attaquer aux problèmes fondamentaux - l’offre de logements, l’accessibilité financière et les inégalités systémiques - pour créer un marché du logement adapté à tous les Canadiens.

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English Version: Canadian Housing: A Balancing Act Between Shelter and Investment