Basel IV, Riskipainotusten muutokset ja Vaikutuksista Kiinteist?rahoitukseen
Keskustelen t?ss? artikkelissa tietyist? Basel IV s??ntelyn vaikutuksista kotimaiseen kiinteist?rahoitukseen ja miten s??ntely saattaa vaikuttaa tiettyihin instituutioiden rahoitusrakenteisiin ja -ehtoihin. Keskustelen artikkelissa s??ntelymuutoksista ja etenkin kiinteist?rahoituksen riskipainotusten muutoksista aiempaan.?
Keskeiset Basel IV muutokset
Basel IV muuttaa merkitt?v?sti pankkien p??omavaatimuksia, sek? likviditeetti- ja vakavaraisuuss??ntely?. Suomessa s??ntely tulee voimaan 2025 EU:n CRR3 ja CRD3[1] pankkis??ntelypaketin voimaantulon my?t?. Tarkastelen t?ss? artikkelissa tiettyj? Basel IV:n vaatimuksista johtuvia kiinteist?rahoitukseen vaikuttavia velvoitteita ja miten ne vaikuttavat kiinteist?rahoituksen yleiseen rakenteeseen. K?yn l?pi lis?ksi tiettyj? kiinteist?rahoituksen oikeudellisia rakenteita, joihin s??ntely vaikuttaa ja millaisia yleisi? oikeudellisia ratkaisuja tilanteeseen voi olla l?yty?.
Ensimm?inen Basel s??ntelykokonaisuus hyv?ksyttiin 1998 ja sit? t?ydennettiin ja muutettiin Basel II kehikolla vuonna 2004. Vuoden 2009 rahoituskriisin seurauksena Baselin pankkivalvontakomitea teki muutoksia s??ntelyyn Basel III paketin kautta. Tuolloin korotettiin mm. pankkien p??oman suhdetta sen riskipainotettuihin varoihin 2,5 %-yksik?ll? 10,5%:iin. T?m?n lis?ksi Basel III:ssa otettiin k?ytt??n mm. 0–2,5 %:n muuttuva lis?p??omavaatimus (countercyclical capital buffer), jota pankin tulee kasvattaa normaalitoiminnan aikana ja, joka vapautetaan, jos tietyt riskitilanteet materialisoituvat sek? kattavan maksukykyisyyss??ntelyn. Basel III sis?lt?? lis?ksi mm. velkavipurajoituksen, jonka mukaan pankin ’Tier 1’ oman p??oman tulee olla v?hint??n 3 % pankin kokonaisvastuista, jossa ovat mukana oma p??oma, velka, taseen ulkopuoliset vastuut ja johdannaisvastuut.
Basel IV rajoittaa esimerkiksi pankkien sis?isten riskimallien k?ytt?? suurten yli 500 miljoonan euron yhti?iden osalta. T?m?n lis?ksi s??ntely sis?lt?? v?himm?istason, nk. kokonaisriskipainolattian, jonka sis?inen riskimallinnus voi olla s??ntelyn standardilaskennan riskitasosta. V?himm?istaso on 72,5 % ja siihen siirryt??n asteittain. Merkitt?vi? laskennallisia muutoksia kohdistuu esim. seuraaviin eriin:[2]
-?????? vastuuluokkien ja riskipainojen p?ivitykset
-?????? taseen ulkopuoliset er?t
-?????? luokittelemattomien instituutioiden vastuut
-?????? henkil?asiakkaiden uusiutuvat vastuut
-?????? valuuttakurssiriskin sis?lt?vien henkil?asiakas- ja asuinkiinteist?vastuiden er?t
-?????? erityiskohteiden rahoituksen ja spekulatiivisten kassavirtaodotuksien er?t
-?????? asuin- ja kiinteist?vakuudelliset vastuut (kuten riskipainon m??r?ytyminen lainanmaksukyvyn riippuvuudesta vakuuden kohteen kassavirtoihin, valmiusasteesta, lainoitussuhteesta ’ETV’ tai vastapuolesta); ja
-?????? oman p??oman ehtoiset vastuut
T?rke?n? muutoksena pankkien sis?isten mallien soveltamiskelpoisuutta on lis?ksi rajoitettu tiettyihin vastuuryhmiin. Kiinteist?rahoituksen osalta tulee huomioida, ett? tullemme n?kem??n muutoksia luottoriskien v?hent?mistekniikoiden osalta etenkin vakuuksien arvonleikkauksissa ja kiinteist?jen arvostuksessa ja sen seurannassa.?
My?s esimerkiksi velkavipusuhteen laskentaa on muutettu etenkin pankin kokonaisvastuun laskennan kannalta. Muita t?rkeit? muutoskohteita ovat nk. CVA (arvonoikaisuriski) laskenta ja operatiivisen riskien m??rittely? koskeva uusi s??ntely.
Keskityn yll? mainittujen seikkojen osalta kahteen keskeiseen seikkaan. Ensiksi miten pankkien, etenkin Pohjoismaissa, k?yt?nn?ss? nousevat p??omavaatimukset nostavat lainan hintaa tai heikent?v?t sen saatavuutta. Toiseksi miten kiinteist?rahoituksen vastuita ja esimerkiksi rakentamisvaiheen riskej? ja vakuuksia arvioidaan uuden kehikon nojalla. ?Etenkin suurten luottoluokitusta vailla olevien yhti?iden rahoitusrakenne kohdannee eniten muutospainetta.
Riskipainotuslaskennan muutokset
Riskipainojen laskenta perustuu lainan vakuuden laatuun, kiinteist?n tyyppiin ja lainan osuuteen kiinteist?vakuuden arvosta (LTV). Tarkastelen alla ainoastaan nk. standardimallin mukaista laskentaa. Mik?li pankki m??ritt?? riskitason sen sis?isen riskimallin mukaisena, laskenta poikkeaa alla olevasta. Jos pankki soveltaa muutoksista huolimatta sis?isen riskimallin laskentaa, ei Basel IV muuta suoraan kiinteist?rahoituksen rakennetta t?lt? osin. N?iss?kin tilanteissa tulee kuitenkin ottaa huomioon yll? mainittu “kokonaisriskipainolattia†suhteessa standardimalliin. ?Keskustelen alla riskipainotettuja vastuita koskevia kysymyksi? sik?li, kun ne vaikuttavat kiinteist?rahoituksen saatavuuteen, rakenteeseen ja ehtoihin.
Aluksi s??ntelyn eri tilanteita koskevat riskipainotukset ovat aiempaa hienojakoisempia. T?m?n takia kaikissa tilanteissa ei voi suoraan tiet?? kiristyyk? vai lieventyyk? tietyn riskipainotuksen tasoa aiemmasta. Aiempi jaottelu liike- ja asuinkiinteist?ihin on s?ilytetty uudessa s??ntelypaketissa. Kiinteist?n kassavirrasta riippuvien kiinteist?- ja asuinlainojen riskipainot ovat korkeampia kuin esim. velallisen tuloihin tai varallisuuteen pohjautuvien lainojen riskipainot, vaikka LTV-taso olisin sama.
Basel IV mukaan tulon tuottamisesta riippuvat lainat ovat riskialttiimpina, koska niiden takaisinmaksu riippuu enemm?n kiinteist?markkinoista, vuokrakysynn?st? ja talouden muutoksista. Toiseksi tarkempi erittely perustuu tulontuottamispotentiaalin mukaan. Kassavirrasta riippuvien kiinteist?- ja asuinlainojen riskipainot ovat korkeampia kuin velallisen tuloihin pohjautuvien lainojen riskipainot, vaikka LTV-taso olisin sama.
Molemmissa kategorioissa varallisuuser?t jaetaan tuloa tuottaviin kiinteist?ihin ja tuloa tuottamattomiin kiinteist?ihin. T?m?n takia s??ntelyss? on nelj? p??kategoriaa. Tuloa tuottavat asuinkiinteist?t ja muut asuinkiinteist?t; ja tuloa tuottavat liikekiinteist?t ja muut liikekiinteist?t.[3] En k?sittele tuloa tuottamattomia asuinkiinteist?j?, koska kyseinen kategoria koskee rajaustensa takia k?yt?nn?ss? yksityishenkil?iden itselleen hankkimia tai rakennuttamia asuntoja. Riskipainojen laskennassa on t?m?n lis?ksi viides ryhm?, joka koskee luottoja maa-alueisiin, kiinteist?kehitykseen ja rakentamiseen (ADC).
Muihin kuin tuloa tuottaviin liike- ja asuinkiinteist?ihin sovelletaan nk. Lainanjako-menetelm??. Lainanjakomenetelm?ss? kiinteist?vakuuden katsotaan kattavan 55 % kiinteist?n arvosta. Riskipaino vakuuden kattamalle osalle on 20 % (asuinkiinteist?t) ja 60 % (liikekiinteist?t). Loppuosa lainasta arvioidaan vakuudettomaksi ja sit? koskee vakuudettoman lainan riskipaino, joka riippuu velallisen tyypist?.
Tuloa tuottaviin asuin- ja liikekiinteist?ihin sovelletaan puolestaan vastuu arvosuhdetta (koko laina menetelm?). N?it? tilanteita arvioidaan nk. LTV-kovenantin mukaisesti eli tarkempi riskitaso riippuu lainan ja kiinteist?n arvon suhteesta.
Vastuu-arvosuhdetta k?ytt?v? menetelm? nojaa LTV[4]-kovenanttiin seuraavassa taulukossa esitetyll? tavalla.[5]
Jotta lainan riskipainotukseen voitaisiin soveltaa lainanjakomenetelm?? tai vastuu-arvosuhdemenetelm??, tulee j?rjestelyn, yll? mainittujen vaatimusten lis?ksi, t?ytt?? mm. seuraavat operatiiviset vaatimukset:[6]
-?????? kiinte? omaisuus on valmistunut kokonaan;
-?????? vastuu on suojattu laitoksella olevalla kiinte??n omaisuuteen kohdistuvalla ensisijaisella panttioikeudella tai laitoksella on ensisijainen panttioikeus ja j?rjestyksess? asemaltaan huonompia panttioikeuksia kyseiseen omaisuuteen;
-?????? kiinteist?n arvo ei riipu olennaisesti velallisen luottokelpoisuudesta;
-?????? kaikki tiedot, jotka vaaditaan vastuun alullepanon yhteydess? ja valvontatarkoituksiin, dokumentoidaan asianmukaisesti, mukaan lukien tiedot velallisen takaisinmaksukyvyst? ja kiinte?n omaisuuden arvostamisesta; 208 artiklassa s??detyt vaatimukset t?yttyv?t ja 229 artiklan 1 kohdassa s??dettyj? arvostuss??nt?j? noudatetaan.?
P??s??nt?n? on, ett? mik?li operatiiviset vaatimukset eiv?t t?yty, muihin kuin tuloa tuottaviin kiinteist?ihin liittyviin luottoihin sovelletaan vakuudettoman luoton riskipainoa. Mik?li kyseess? on tuloa tuottavaan kiinteist??n liittyv? luotto, sovelletaan 150% riskipainoa. ?
Maanhankintaa, kiinteist?kehityst? ja rakentamistoimintaa koskee kiinte? 150% riskipainotus. Tietyt edellytykset[7] t?ytt?vien asuinrakennusten osalta t?m? taso voidaan laskea 100%:iin.
Useiden vakuuksien ja subordinointia koskevat tilanteet
CRR3 s??ntelee tarkkaan tilanteita, jossa samaan kiinteist??n kohdistuu useita vakuuksia ja tilanteita, joissa joko vakuuksilla on eri etuoikeusasema tai, jossa luotto on subordinoitu vakuudettomana kaikille muille hankkeeseen kohdistuville luotoille.
Tilanne, jossa sama luottolaitos pit?? hallussaan useampia samaan kiinteist??n kohdistuvia vakuuksia ei aiheuta juurikaan tulkintatilanteita. Vakuuden alempi riskipaino kohdistuu t?ll?in vakuuden suhteelliseen osuuteen kaikista saman etusijan vakuuksista. T?rke?mpi? ovat tilanteet, jossa joko eri vakuudenhaltijat pit?v?t hallussaan etuoikeusasemaltaan erilaisia vakuuksia.
T?ss? tilanteessa riskipainotuksia arvioidaan lainanjakomenetelm?n mukaisesti siten, ett? menetelm?n mukainen vakuuden 55 % arvoa kiinteist?n arvosta v?hennet??n suoraan etusijaisten vakuuksien tai samalla etusijalla olevien vakuuksien m??r?ll?. K?yt?nn?ss? t?m? summa muuttuu riskipainotuksen laskennassa vakuudettomaksi. Mik?li kaikkien lainojen m??r? ei ylit? 55 % kiinteist?n arvosta, voi my?s juniorlaina hy?ty? alemmasta esim. 20% rikipainotuksesta.
Vastuu-arvostusmenetelm?n osalta laskenta poikkea yll? kuvatusta siten, ett? juniorlainantajan LTV-laskelman vastuum??r??n lis?t??n etuoikeudellisen seniorlainan m??r?. N?in saatuun riskipainoon sovelletaan kerrointa 1.25, eli jos riskipaino on 100 % on ‘korjattu’ juniorlainan riskipaino 125%.[8]
Uusien laskentatapojen operatiiviset vaikutukset
Riskipainotuslaskennan osalta tulee huomioida, ett? laskenta n?ytt?? edellytt?v?n analyysi? operatiivisten vaatimusten t?yttymisen osalta, tarkempaa tietoa muiden vakuuksien m??rist? ja ehdoista, LTV laskennan p?ivityksi? etenkin arvonm??rityksen ja niiden p?ivitt?misen osalta, kiinteist?n ‘paloittelua’ tarpeen mukaan tuloja tuottavien kiinteist?nosien ja muiden kiinteist?nosien osalta. Lis?ksi kategorinen kehitystoiminnan ja rakennettavien kiinteist?jen vakuuksista riippumaton korkea rikipainotustaso (150 %, jollei erityistilanteessa p??st? 100%:iin) aiheuttaa kiinteist?kehityksen alkuvaiheen rahoitukselle selv?? muutospainetta joko suurempana oman p??oman osuutena, kiinteist?kokonaisuuksien paloittelun tai uuden vakuusarvioinnin kautta.?
Basel IV nostaa riskipainoja erityisesti korkean LTV ja kassavirtariippuvaisten lainojen osalta, mik? lis?? pankkien p??omavaatimuksia ja v?hent?? mahdollisuuksia aliarvioida kiinteist?lainojen riski?.
[1] Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2024/1623, annettu 31 p?iv?n? toukokuuta 2024, asetuksen (EU) N:o 575/2013 muuttamisesta luottoriski?, vastuun arvonoikaisuriski?, operatiivista riski?, markkinariski? ja kokonaisriskipainolattiaa koskevien vaatimusten osalta; ja Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (EU) 2024/1623, annettu 31 p?iv?n? toukokuuta 2024, asetuksen (EU) N:o 575/2013 muuttamisesta luottoriski?, vastuun arvonoikaisuriski?, operatiivista riski?, markkinariski? ja kokonaisriskipainolattiaa koskevien vaatimusten osalta.
[2] Sis?isten mallien siirtym? kohti yhteisi? standardimalleja on ehk? selkeint? operatiivisen riskin m??rittelyss?, jossa vakavaraisuuslaskentakehys muuttuu kokonaisuudessaan.
[3] Muut kuin tuloa tuottavat asuin ja liikekiinteist?t ovat m??ritelm?sllisesti sellaisia, joiden luottojen takaisinmaksu ei ole olennaisesti riippuvainen kiinteist?n tuottamista kassavirroista.
[4] Lainaan luetaan nostettu ja viel? nostamaton osa luotosta. Arvonm??rityksen muuttaminen on rajattu tarkkaan CRR3:ssa. Katso mm. Artikla 208.
[5] CRR3?125 1 b) ja 126 1 b).
[6] Artiklat 124-3.
[7] Artikla 126a.
[8] LTV alarajalla kerrointa ei k?ytet? ja yl?rajalla riskipainotus on rajattu 150%:iin.