Badanie wp?ywu cech na warto?? nieruchomo?ci/Study of the influence of attributes on the value of real estate

Je?eli kto? chce bada? wp?yw cech na warto?? ró?nego typu nieruchomo?ci, to mo?e wykorzysta? metod? ceteris paribus, dokonuj?c analitycznego sposobu okre?lania wag cech rynkowych, zgodnie z któr? nale?y w liczniku utworzy? pary nieruchomo?ci ró?ni?cych si?, o ile to mo?liwe, tylko jedn? cech? i obliczy? ich ró?nic?; w mianowniku za? obliczy? ró?nic? mi?dzy cen? maksymaln? i minimaln?; pomno?y? ca?o?? przez 100% i ostatecznie obliczy? ?redni? arytmetyczn? tych wag we wszystkich parach. S?u?y do tego wzór, który jest zamieszczony, wraz z podanym przyk?adem tych obliczeń w ksi??ce "Nieruchomo?ci i ich wycena" pod red. Stanis?awa Korenika i Alicji Zakrzewskiej-Pó?torak.

Drug? metod? opisan? w tej ksi??ce, gdy brak transakcji, jest wykorzystanie wcze?niejszych analiz, b?d? dost?pnych raportów rynkowych, dotycz?cych rynków podobnych i przez analogi? stosuje si? wybrane wspó?czynniki do oceny wag na analizowanym rynku.

Trzeci? metod? z tej ksi??ki jest zrobienie badań ankietowych, jednak jest to czasoch?onna i kosztowna metoda.

Najlepsz? moim zdaniem do zbadania wp?ywu cech na warto?? jest metoda analizy statystycznej rynku, czyli regresja wieloraka. Tworzy si? w niej funkcj? matematyczn?, opisuj?c? zmienn? obja?nian? (warto?? nieruchomo?ci) za pomoc? zmiennych obja?niaj?cych (cech).

Je?eli chodzi o literatur?, to metoda masowej wyceny regresj? wielorak? jest opisana w ksi??ce "System kalibracji macierzy wp?ywu atrybutów w szczecińskim algorytmie masowej wyceny nieruchomo?ci" pod red. Mariusza Doszynia.

Tak?e Sebastian Gnat zaj?? si? t? tematyk? w ksi??ce "Wybrane problemy masowej wyceny nieruchomo?ci na rynkach s?abo rozwini?tych".

Mo?na do badania wp?ywu cech na warto?? wykorzysta? program Statistica, który jest p?atny (mo?na zamówi? u jego producenta darmow?, miesi?czn? wersj? próbn?), lub skorzysta? z darmowego programu Salstat2, w którym mo?na zbudowa? model regresji GLS.

Do badań mo?na wykorzysta? ceny transakcyjne i cechy nieruchomo?ci, lub ceny ofertowe. Sporo cech nieruchomo?ci jest zamieszczonych w ofertach na stronie gratka.pl.

If someone wants to study the influence of the features on the value of different types of real estate, you can use the ceteris paribus method to make an analytical method of determining the weights of market features, according to which you should create pairs of properties in the numerator that differ, if possible, by only one feature and calculate them differences; and in the denominator, calculate the difference between the maximum and minimum price; multiply the whole by 100% and finally calculate the arithmetic mean of these weights in all pairs. A formula is used for this, which is included, along with an example of these calculations, in the book "Real Estates and their valuation" edited by Stanis?aw Korenik and Alicja Zakrzewska-Pó?torak.

The second method described in this book, when there is no transaction, is to use previous analyzes or available market reports on similar markets, and by analogy, selected factors are used to assess weights in the analyzed market.

The third method in this book is to do a survey, but this is a time consuming and expensive method.

In my opinion, the best method for examining the influence of features on value is the method of statistical analysis of the market, i.e. multiple regression. It creates a mathematical function that describes the dependent variable (property value) with the help of explanatory variables (features).

As far as literature is concerned, the method of mass valuation with multiple regression is described in the book "Calibration system of the attribute influence matrix in the Szczecin algorithm of mass real estate valuation" edited by Mariusz Doszyn.

Sebastian Gnat also dealt with this subject in the book "Selected problems of mass real estate valuation in underdeveloped markets".

You can test the impact of features on value using the Statistica program, which is paid (you can order a free, monthly trial version from its manufacturer), or use the free Salstat2 program, in which you can build a GLS regression model.

Transaction prices and property features or offer prices can be used for research. A lot of real estate features are included in the offers on the website gratka.pl.