??? August Policy Update ??

? Good morning Sunshines, ?

(seguido en espa?ol)

In this this Issue you will find:

• Introduction to Business, Arts, Workforce, Climate, and Aviation Services Committee
• Warrant of Habitability and Tenant Protection
• Recap of Warrant of Habitability
• Council Business and Updates

Introduction

August is over, and I am excited for the first hints of fall that are right around the corner, which is not something my past self would have ever expected me to feel. It was a predictably busy month at City Council—I keep expecting things to slow down, and so far they haven’t—but I wanted to start this newsletter by expressing my pleasure at being named the Chair of Denver City Council’s Committee for Business, Arts, Workforce, Climate, and Aviation Services. In my first month as Chair, we heard from the Denver Art Museum , the Downtown Denver Partnership , and the Denver International Airport. I am particularly excited to use my position to highlight the work of Denver’s Office of Climate Action, Sustainability and Resiliency, and will use part of these policy newsletters going forward to discuss some of the briefings that come out of those Committees.

Before turning to the Council updates, as ever, I would like to talk today in depth about one of the most potent protections for tenants living in Denver: The warrant of habitability.

The Warrant of Habitability

The warrant of habitability is the legal requirement that every landlord provide dwelling space to his or her tenants that is livable, safe, (“habitable”) and free from pests. This requirement at its most basic protects tenants from dangerous, unsanitary, or squalid conditions.

That’s the short version. In Colorado, the way this works in practice is that when something goes wrong that makes the dwelling unlivable, the tenant must provide notice to the landlord of the issue. The landlord then has a specific period of time to fix, or begin to fix the issue. The period of time varies on what the specific issue is. If the landlord does not begin to fix, or fails to fix the issue before the period of time ends, the dwelling is considered uninhabitable, and remains so until the issue is resolved. The has a number of legal options while the dwelling is uninhabitable, including prorating rent and requesting ?a hotel room within twenty-four hours of notifying the landlord, which also requires the landlord to provide per diem payments for the costs of meals while the issue persists. ?A landlord is prohibited by Colorado law from retaliating against tenants who report an issue.

I can hear some of you asking: What kind of issues make a dwelling unit unlivable? In Colorado, a number of items, ranging from the lack of running water or heat in the winter, the presence of unwanted guests like bedbugs and cockroaches, or the growth of mold or an unacceptable level of radon can all make a place unfit for human habitation. A full list of the items can be found here , and if you rent in Denver, I highly recommend that you check out this handbook for all things related to the lease and your rights. ?

I am going to talk about two details in this law a little bit more, because I think they have implications for the City of Denver.

My favorite feature of Colorado’s version of the requirement—and one of the reasons why I testified in favor of a bill in the Colorado Statehouse last session about this issue—is that it limits the ability of landlord to terminate a lease if the building is uninhabitable. The landlord must give sixty days notice to all affected tenants that a building or unit cannot be brought back into habitability. After those sixty days, the lease may be terminated. But before that, the landlord must continue to provide alternative housing to those affected. ?

Before last year, this was not the case: A landlord could terminate the lease immediately as one of his or her options in lieu of repairing the issue. This led to a highly unfortunate policy outcome where tenants could be displaced immediately if (for example) a report was made to the Denver Department of Health and the Environment’s residential inspection team and uninhabitable conditions were found. This could in turn lead to a chilling effect on the number of residents who would report these kinds of conditions for fear of being kicked out. The bill from last year eliminated that outcome, thankfully.

However, there is still one aspect of the law that troubles me. If a government is forced to condemn a building, the landlord does not have to provide hoteling for his or her tenants in between the condemnation and the tenants finding. The law does specify that this is only applicable where the condemnation was unexpected, and where there wasn’t a previous documented history of violations of the warrant of habitability. It is therefore in tenants’ best interest to report these violations, not only because it will hopefully lead to those conditions being fixed prior to the point where condemnation is necessary, but also because it would force landlords to hotel tenants in the case of a condemnation.

If that seems like an abstract issue to you, let me assure you that it isn’t .

A quick recap, then: Colorado’s Warrant of Habitability law protects tenants from unlivable conditions, and prevents the immediate displacement of tenants in cases where the conditions are unfixable. Tenants who report violations are more likely to see those issues resolved. Even where conditions do continue to deteriorate to the point where the issue cannot be resolved, previous reporting will insulate tenants from the shock of displacement better than no reporting.

It is with that context in mind that I would like to suggest a few improvements that the City of Denver could implement to better empower tenants.

First, I believe that the Denver’s City Code should be changed to mandate the Department of Health and the Environment require a landlord to provide accommodations and related expenses such as meals when the Department finds a violation and placards a building, and make proof that such accommodations were provided a condition to remove the placard. This would align Denver’s Code with State law, and also relieve the tenant of their burden of having to ask the landlord to make those accommodations.

I mean, who wants to have to ask about living arrangements in the midst of all that personal upheaval?

Second, I believe that the powers of enforcement that Denver currently has should be improved, especially with buildings that have many instances of past violations, or landlords with many unpaid fines. If conditions are not improving, they should be made to, before the situation spirals to the point of a condemnation. I believe that there are existing tools in Denver’s toolbelt, such as the Rental Registry, that may help us in these endeavors.

Finally, I believe that the City of Denver should pursue changes to the law that would allow for the city to cover the costs of hoteling in the event of a condemnation if the landlord won’t and to recoup those costs afterwards in court. This would ensure that the city would always be able to step in if the worst comes to pass, and in a matter that once again eases the burden placed upon the tenants in some of their most desperate hours.

Council Business

I was serious when I said that August was busy. Here are some of the highlights.

24-0972 : This was the Affordable Denver Ballot Measure, which would raise sales tax by .5% in order to generate an estimated $100 Million a year for affordable housing in Denver, including the development of multigenerational housing units for seniors on a fixed income. Because it is subject to voter approval in November, I can’t say much more on the subject at the moment . I will just mention briefly that it was the primary topic of last month’s policy newsletter, if you’d like to know more about the rationale behind it.

24-0913 + 24-0914 : These were a pair of related ordinances authorizing funding for the update of the Downtown Denver Area plan. Everyone agrees that downtown is in need of revitalization , but I am concerned, after hearing from many of my constituents, that the taxpayers may be in the business of bailing out the property owners there. I was not happy to hear a lack of detail regarding what this plan would and would not include, despite my questions about it at the dais. I also believe that many of our small businesses downtown are in need of support, especially on the 16th street mall, many of which are especially squeezed by the city’s construction on the mall . ?I would have used the $2,000,000 total allocated for these two contracts to provide support for the small business owners there instead of funding a plan update that is currently light on important details. ?

24-0919 , 24-0920 , & 24-0921 : These were items related to the purchase of equipment for golf course maintenance, all gas powered. As called out beautifully by my colleague Councilmember Sarah Parady , these contracts were problematic for a few reasons. First, these were all for gas powered equipment. At a time when Denver is at risk of missing its climate goals , the city should be looking for every opportunity to cut down on gas usage, not increase it. Second, the state’s air quality regulations are going to be changing in the near future, and it is likely that the standards set by those regulations would make the use of the gas powered equipment in these contracts by the city illegal. The city would then be left with assets it could not use or it could attempt to sell those items, probably for a significant loss. It would be a poor use of city dollars to approve those items with that information in mind. Finally, big strides in battery technology are occurring, without fanfare. It is likely that well before these contracts would be up, far more efficient, cleaner, and even cheaper—yes, you read that right, cheaper—options would be available to purchase. For all of these excellent reasons, I voted no.

24-1020 : This was a $5 million grant from the U.S. Department of Agriculture to plant more trees and expand Denver’s tree canopy across the city. This will help alleviate the heat island effec t, which is caused by the sun beating down all day onto concrete surfaces, which absorb the heat. That heat sticks around, and causes the city to be hotter than rural areas. This problem can be solved in part by shade from trees. Unfortunately, due to Denver’s shameful history of racist zoning, neighborhoods historically comprised of the poorest and most diverse populations have less trees, increasing the heat felt in those parts of town . Those neighborhoods include Northeast Park Hill, East Colfax, and Montbello, all of which are entirely or partially in District 8. I am hopeful that money from this grant will be used to plant some trees and begin to right some of the historic wrongs in this part of town. ?

With love,

Councilwoman Shontel M. Lewis

Denver City Council, District 8

??? BOLETíN POLíTICO DE AGOSTO ??

?Qué hay en esta edición? Encontrarás:

• Introducción al Comité de Negocios, Artes, Fuerza Laboral, Clima y de Servicios de Aviación
• Garantía de habitabilidad y protección de inquilinos
• Resumen de la garantía de habitabilidad
• Asuntos del Consejo y actualizaciones

Introducción

Agosto ya terminó y estoy emocionada por los primeros indicios del oto?o, que es algo que mi yo del pasado nunca hubiera esperado que sintiera. Fue un mes predeciblemente ajetreado en el Consejo Municipal (sigo esperando que las cosas se calmen, y hasta ahora no lo han hecho), pero quería comenzar este boletín expresando mi placer por haber sido nombrada Presidenta del Comité de Negocios, Artes, Fuerza Laboral, Clima y Servicios de Aviación del Ayuntamiento de Denver. En mi primer mes como Presidenta, escuchamos al Denver Art Museum , Downtown Denver Partnership y el Denver International Airport . Estoy particularmente emocionada de usar mi puesto para destacar el trabajo de Denver Office of Climate Action, Sustainability and Resiliency , y usaré parte de estos boletines de políticas en el futuro para discutir algunos de los sesiones informativas que salen de los comités.

Antes de pasar a las actualizaciones del Consejo, como siempre, me gustaría hablar hoy en profundidad sobre una de las protecciones más potentes para los inquilinos que viven en Denver: la garantía de habitabilidad.

La garantía de habitabilidad

La garantía de habitabilidad es el requisito legal que exige que cada propietario proporcione a sus inquilinos un espacio habitable, seguro y libre de alima?as. Este requisito, en su forma más básica, protege a los inquilinos de condiciones peligrosas, insalubres o ?condiciones escuálidas.

Esa es la versión corta. En Colorado, la forma en que esto funciona en la práctica es que cuando algo sale mal y hace que la vivienda sea inhabitable, el inquilino debe notificar al propietario del problema. El propietario tiene entonces un período de tiempo específico para solucionar, o comenzar a solucionar el problema. El período de tiempo varía según el problema específico. Si el propietario no comienza a solucionar, o no soluciona el problema antes de que finalice el período de tiempo, la vivienda se considera inhabitable y permanece así hasta que se resuelva el problema. El inquilino tiene varias opciones legales mientras la vivienda es inhabitable, incluyendo prorratear el alquiler y solicitar una habitación de hotel dentro de las veinticuatro horas posteriores a la notificación al propietario, lo que también requiere que el propietario proporcione pagos diarios para los costos de las comidas mientras persista el problema. La ley de Colorado prohíbe a los propietarios tomar represalias contra los inquilinos que informen de un problema.

Puedo escuchar a algunos de ustedes preguntando: ?Qué tipo de problemas hacen que una unidad de vivienda sea inhabitable? En Colorado, una serie de elementos, que van desde la falta de agua corriente o calefacción en el invierno, la presencia de huéspedes no deseados como chinches y cucarachas, o el crecimiento de moho o un nivel inaceptable de radón, pueden hacer que un lugar no sea apto para la habitación humana. Puede encontrar una lista completa de los elementos aquí y, si alquila en Denver, le recomiendo que consulte este manual para conocer todo relacionado con el contrato de alquiler y sus derechos.

Voy a hablar un poco más sobre dos detalles de esta ley, porque creo que tienen implicaciones para la ciudad de Denver.

Mi característica favorita de la versión de Colorado de este requisito (y una de las razones por la que testifiqué a favor de un proyecto de ley en la última sesión del Capitolio estatal de Colorado sobre este tema) es que limita la capacidad del propietario de rescindir un contrato de alquiler si el edificio es inhabitable. El propietario debe dar sesenta días de aviso a todos los inquilinos afectados de que un edificio o unidad no puede volver a ser habitable. Después de esos sesenta días, el contrato de alquiler puede rescindirse. Pero antes de eso, el propietario debe seguir proporcionando viviendas alternativas a los afectados.

Antes del a?o pasado, esto no era así: un propietario podía rescindir el contrato de arrendamiento inmediatamente como una de sus opciones en lugar de reparar el problema. Esto causó a un resultado político muy desafortunado, ya que los inquilinos podían ser desalojados inmediatamente si (por ejemplo) se presentaba un informe al equipo de inspección residencial del Denver Department of Health and the Environment y se encontraban condiciones inhabitables. Esto podía generar un efecto paralizante en la cantidad de residentes que denunciarán este tipo de condiciones por temor a ser expulsados. Afortunadamente, el proyecto de ley del a?o pasado eliminó esa posibilidad.

Sin embargo, todavía hay un aspecto de la ley que me preocupa. Si un gobierno se ve obligado a declarar en ruina un edificio, el propietario no tiene que proporcionar alojamiento a sus inquilinos entre el proceso y el hallazgo de los inquilinos. La ley especifica que esto solo es aplicable cuando declarar en ruina un edificio fue inesperado y cuando no había un historial documentado previo de violaciones de la garantía de habitabilidad. Por lo tanto, es en el mejor interés de los inquilinos denunciar estas violaciones, no solo porque conducirá a que esas condiciones se solucionen antes del punto en que sea necesaria declarar en ruina un edificio, sino también porque obligaría a los propietarios a alojar a los inquilinos en el caso de una declaración.

Si esto le parece una cuestión abstracta, permítame asegurarle que no lo es.

A continuación, un breve resumen: la ley de la garantía de habitabilidad de Colorado protege a los inquilinos de condiciones inhabitables y evita el desplazamiento inmediato de los inquilinos en los casos en que las condiciones no se puedan solucionar. Los inquilinos que denuncian infracciones tienen más probabilidades de que se resuelvan esos problemas. Incluso cuando las condiciones continúan deteriorándose hasta el punto en que el problema no se puede resolver, las denuncias previas protegerán a los inquilinos del impacto del desplazamiento mejor que la falta de denuncia.

Es con ese contexto que me gustaría sugerir algunas mejoras que la ciudad de Denver podría implementar para empoderar mejor a los inquilinos.

En primer lugar, creo que se debería modificar el Código de la Ciudad de Denver para obligar al Department of Health and the Environment a exigir al propietario que proporcione alojamiento y gastos relacionados, como comidas, cuando el Departamento encuentre una infracción y coloque un cartel en un edificio, y que presente pruebas de que se proporcionaron tales alojamientos como condición para retirar el cartel. Esto alineará el Código de Denver con la ley estatal y también aliviaría al inquilino de la carga de tener que pedirle al propietario que realice esos alojamientos.

Quiero decir, ?quién quiere tener que preguntar sobre arreglos de vivienda en medio de toda esa agitación personal?

En segundo lugar, creo que se deberían mejorar los poderes de ejecución que Denver tiene actualmente, especialmente en el caso de edificios que tienen muchos casos de infracciones pasadas o propietarios con muchas multas pendientes de pago. Si las condiciones no mejoran, se debería obligar a los propietarios a hacerlo, antes de que la situación se agrave hasta el punto de una declaración de ruina. Creo que existen herramientas en el arsenal de Denver, como el Registro de Alquileres, que puede ayudarnos en estos esfuerzos.

Por último, creo que la ciudad de Denver debería buscar cambios en la ley que le permitan cubrir los costos de hospedaje en caso de una declaración de ruina si el propietario no lo hace y recuperar esos costos posteriormente en los tribunales. Esto garantizaría que la ciudad siempre pudiera intervenir si ocurriera lo peor, y de una manera que una vez más aliviaría la carga que recae sobre los inquilinos en algunos de sus momentos más desesperados.

Asuntos del Consejo

Hablaba en serio cuando dije que agosto fue un mes muy movido. A continuación, se muestran algunos de los puntos destacados.

24-0972 : Esta fue la medida electoral Affordable Denver, que aumentaría el impuesto a las ventas en un 0,5% para generar aproximadamente $100 millones al a?o para viviendas asequibles en Denver, incluido el desarrollo de unidades de vivienda multigeneracionales para personas mayores con un ingreso fijo. Debido a que está sujeta a la aprobación de los votantes en noviembre, no puedo decir mucho más sobre el tema en este momento . Solo mencionaré brevemente que fue el tema principal del boletín de políticas del mes pasado, si desea saber más sobre la lógica detrás de esto.

24-0988 : Esta fue una subvención ARPA de $1.7 millones, parte de los últimos fondos federales de la respuesta al COVID-19, para el 16th Street Mall. Probablemente haya escuchado algo sobre los problemas que han tenido los negocios en el 16th Street Mall, primero por el COVID y luego por los proyectos de construcción. Creo que tenemos la responsabilidad de ayudar a esos negocios. Me decepcionó que esta subvención ofreciera muy poco en cuanto a ayuda directa inmediata a esos negocios. Si bien los propietarios pueden usar parte del dinero de este paquete para subdividir el espacio en los edificios del centro comercial para satisfacer mejor las cambiantes necesidades inmobiliarias, y las empresas pueden obtener dinero para mejoras en el patio, ninguna de estas subvenciones es un alivio inmediato para las empresas que luchan ahora. Es difícil construir un patio cuando no hay calle afuera de las puertas del restaurante. La mayor parte de este dinero, el 43% del total, se destina a eventos para celebrar la reapertura de las calles a medida que la construcción termina, y a los consultores necesarios para la planificación de esos eventos. Si bien estoy tan entusiasmado como cualquiera por que termine la construcción, temo que la fiesta se vea algo empa?ada si no queda ningún negocio abierto para celebrar. Dadas estas preocupaciones, y que se trata de algunos de los últimos dólares federales que quedan en juego de la respuesta a la pandemia, voté en contra de este paquete porque siento que no se ajusta a la necesidad expresada del centro comercial.

24-0919 , 24-0920 , & 24-0921 : Se trataban de artículos relacionados con la compra de equipos para el mantenimiento de campos de golf, todos ellos a gas. Como bien lo se?aló mi colega, la concejal Sarah Parady , estos contratos eran problemáticos por varias razones. En primer lugar, todos eran para equipos a gas. En un momento en el que Denver corre el riesgo de no alcanzar sus objetivos climáticos, la ciudad debería buscar todas las oportunidades para reducir el uso de gas, no aumentarlo. En segundo lugar, las normas de calidad del aire del estado van a cambiar en un futuro próximo, y es probable que las normas establecidas por esas normas hagan ilegal el uso de equipos a gas en estos contratos por parte de la ciudad. La ciudad se quedaría entonces con activos que no podría utilizar o podría intentar vender esos artículos, probablemente con una pérdida significativa. Sería un mal uso del dinero de la ciudad aprobar esos artículos con esa información en mente. Por último, se están produciendo grandes avances en la tecnología de baterías, sin fanfarrias. Es probable que mucho antes de que venzan esos contratos, se puedan adquirir opciones mucho más eficientes, más limpias e incluso más baratas (sí, leyó bien, más baratas). Por todas estas excelentes razones, voté en contra.

24-1020 : Esta fue una subvención de $5 millones del Departamento de Agricultura de los EE. UU. para plantar más árboles y expandir la cubierta arbórea de Denver en toda la ciudad. Esto ayudará a aliviar el efecto de isla de calor , que es causado por el sol que golpea todo el día sobre las superficies de concreto, que absorben el calor. Ese calor se queda y hace que la ciudad sea más calurosa que las áreas rurales. Este problema se puede resolver en parte con la sombra de los árboles. Desafortunadamente, debido a la vergonzosa historia de zonificación racista de Denver , los vecindarios históricamente compuestos por las poblaciones más pobres y diversas tienen menos árboles, lo que aumenta el calor que se siente en esas partes de la ciudad . Esos vecindarios incluyen Northeast Park Hill, East Colfax y Montbello, todos los cuales están total o parcialmente en el Distrito 8. Tengo la esperanza de que el dinero de esta subvención se use para plantar algunos árboles y comenzar a corregir algunos de los errores históricos en esta parte de la ciudad.

24-0900 : Se trataba de un contrato de 5,7 millones de dólares con Haven of Hope, que proporciona asistencia a los recién llegados a Denver, como parte del Programa de Solicitantes de Asilo de Denver (DASP) del alcalde Johnston. Cuando se presentó el asunto ante el Comité de Seguridad, nos dijeron que el plan original para este dinero incluía asistencia directa en efectivo, pero que había “cuestiones de responsabilidad” no especificadas con la distribución del dinero. Como resultado, el plan cambió a un modelo en el que los alimentos y los artículos personales se distribuyen a mano. Esto aumenta la cantidad de dinero que debemos gastar en el contrato. Traté de obtener claridad sobre las “cuestiones de responsabilidad” que se plantearon, pero no pude conseguirlo. Creo, y he hablado de ello extensamente muchas veces, que la asistencia directa en efectivo es la mejor y más sencilla forma de ayudar a las personas. Me desilusiona que este programa se esté alejando de ese modelo, incluso cuando cada vez hay más pruebas de que este tipo de programas funcionan bien.

Con amor,

Councilwoman Shontel M. Lewis

Denver City Council, District 8

P.S. SAVE THE DATE!

This annual event will be an opportunity to celebrate the elders (ages 65+) in our community and connect them with resources. As always, the party is free, and includes lunch, entertainment, and a day of fun. We need volunteers for this event to be great, so please consider signing up to help celebrate our community’s elders today. Hosted by myself, the luncheon returned last year to its home at the Doubletree Ballroom and featured local music, food, and important conversations with our community’s elders. It was an absolute joy, and my honor, to host last year’s 40th Annual Hiawatha Davis Jr. Luncheon, building on the foundation laid by the late Councilman Davis himself.

Please don’t hesitate to reach out to my office with suggestions, questions, gift bag donations and sponsorship offers for this years event as my team and we continue to plan and build for this December back at the Double Tree.

Practice radical kindness, move with compassion.