12ten Capital

4 nuevas oportunidades de inversión en multifamily nos llegaron esta semana: 2 en Dallas, TX y 2 en Central Florida. En 3 de ellas, es el acreedor quien está buscando vender el préstamo para ahorrarse el proceso de foreclosure (ejecución de la hipoteca) y/o abierto a restructurar con un nuevo inversionista. En estos 3 casos, el accionista actual estaría perdiendo 100% del capital invertido. En la oportunidad restante, es el due?o quien vende con expectativa perder lo menos posible. Denominador común: inversionistas que entraron entre 2022 y 2023, con deuda variable, en propiedades con muy poco flujo de caja y con una tesis de inversión basada en que: i) las tasas iban a bajar, ii) los cap rates iban a bajar, iii) las rentas iban a seguir subiendo como en 2021 - 2023, o una mezcla de todo lo anterior. 12ten Capital

?Cómo podrían afectar las políticas de Trump a las inversiones inmobiliarias en EE.UU.? En nuestras reuniones recientes con inversionistas, brokers y bancos, una de las principales inquietudes ha sido el impacto que podrían tener las políticas de Trump en la industria inmobiliaria en EE.UU. Si bien hay múltiples factores a considerar, las mayores preocupaciones giran en torno a los costos de construcción y las tasas de interés. ?Qué estamos viendo y escuchando en 12ten Capital? 1) Costos de construcción La expectativa es que aumenten. ?Cuánto? Es difícil de predecir. Si los aranceles anunciados se mantienen, se espera un alza en materiales clave como madera (25% se importa desde Canadá), acero, aluminio y concreto. A esto se suma el impacto de las políticas de inmigración en el costo de la mano de obra. Se estima que los inmigrantes representan aproximadamente entre el 20 y 30% de la fuerza laboral en la construcción en EE.UU. El endurecimiento en la aplicación de las leyes migratorias podría reducir la disponibilidad de trabajadores lo que, a su vez, incrementaría los costos laborales. 2) Tasas de interés Las tasas de interés a largo plazo a las que prestan los bancos, suelen seguir los movimientos de los bonos del Tesoro a 10 a?os (10-year Treasuries). Actualmente, el rendimiento (yield) de estos bonos ronda el 4.25%, es decir, 60 puntos básicos (0.6%) por debajo del máximo alcanzado a mediados de enero. ?Qué factores influyen en este yield? a. Expectativas de crecimiento económico: Un mayor crecimiento y una economía más fuerte suelen impulsar el yield de los bonos. Sin embargo, en el último mes ha ocurrido lo contrario. La incertidumbre política y económica, junto con un aumento en la percepción de riesgo global, han llevado a los inversionistas a refugiarse en bonos del Tesoro, lo que reduce su rendimiento. b. Expectativas de inflación: El mercado parece apostar a que la inflación seguirá bajo control (una expectativa de mayor inflación elevaría la tasa). Esto sugiere que muchos inversionistas no creen que los aranceles se mantendrán vigentes por mucho tiempo, entre otros factores. c. Política de la Reserva Federal (Fed): Se espera que la Fed reduzca las tasas una o dos veces antes de julio de 2025. Esto debería bajar las tasas de corto plazo, aunque el impacto en las tasas a más largo plazo dependerá de si el mercado ajusta al alza sus expectativas de inflación, lo que podría frenar futuras reducciones. Teniendo en cuenta estos y otros factores, el mercado actualmente anticipa que las tasas de los bonos del Tesoro a 10 a?os se mantendrán en un rango de entre 3.50% y 4.75% durante 2025. Esto implicaría que las tasas para préstamos bancarios y de agencias gubernamentales (Fannie Mae, Freddie Mac) destinados a proyectos inmobiliarios residenciales, con plazos de 5 a 7 a?os, un LTV del 65% y perfil de amortización a 30 a?os, se situarán aproximadamente entre el 5% y el 6% anual, según los spreads observados en los últimos seis meses.

We are thrilled to welcome Cornelio Saavedra Guzmán to 12ten Capital as an Investment Associate! As a key member of our acquisitions team, Cornelio will work alongside Tomás Tagle and Jorge Rodríguez Vicente to identify and capitalize on real estate and private debt opportunities across the U.S. His valuable experience in investment banking and financial analysis will be instrumental in strengthening our portfolio and delivering strong returns for our investors. Welcome aboard, Cornelio—we are excited to have you with us! Vicente Victor Cabrera Caroca Daniela Nieto Candia Luis Felipe San Martin

La semana pasada cerramos 2 deals residenciales en Dallas, TX, con lo que pasamos a administrar 200 unidades residenciales (multifamily) en ese MSA, y 500 en total si le sumamos lo que tenemos en Miami y Tampa. Si bien el mercado inmobiliario en EEUU todavía no se activa como todos quisieran, ya estamos viendo oportunidades interesantes - a precios razonables - y mayor movimiento. Todo lo que analizamos lo estamos proyectando: 1) Con vacancia más cercana al 7-10% que al 5% que usábamos hace 2-3 a?os. 2) Sin mucho flujo para el inversionsita durante los primeros 24 meses 3) Con in-place cap rates sobre el 5.5% y sobre el 6.5% una vez estabilizado Deuda disponible (hard money) hay mucha, por lo que los spreads han bajado. Pero, al igual que hace 2 a?os, creemos que sigue siendo mala idea endeudarse a tasa variable con la esperanza que las tasas bajen. 12ten Capital

Estamos empezando a ver se?ales interesantes en nuestros mercados objetivo: Florida y Texas. Estos son ejemplos y anécdotas de lo que estamos viendo en 12ten Capital en base a las oportunidades que nos llegan y las conversaciones con brokers, vendedores, abogados y property managers. .- Están apareciendo oportunidades en multifamily a precios "algo más" razonables. El in-place cap rate se acerca mucho más a los costos de financiamiento al momento del cierre. Suena un poco obvio, pero se sorprenderían con la cantidad de gente que compró a una base insostenible durante 2023 y buena parte de 2024. .- Vemos cada vez más vendedores dispuestos a perder una parte importante del capital que pusieron entre 2022 y 2023. En la mayoría de los casos, compraron a una base muy cara con un bridge loan a tasa variable que nunca bajó y con una vacancia que subió, lo que hace casi imposible que las propiedades logren cumplir con el DSCR y los covenants que exigen los acreedores. .- En mercados como Broward FL y Miami-Dade, los meses de inventario en unidades residenciales subieron considerablemente, a niveles que incluso superan el promedio de los últimos 10 a?os. .- La deuda privada es abundante y los spreads se han compromido bastante. Max La Cava de JLL hace poco publicó un dato bien interesante: La diferencia entre la tasa de interés de bridge loans vs deuda permanente (bancos, Fannie Mae, etc.) está en los niveles más bajos que ha estado en muchos a?os. .- En Dallas MSA la inmigración continúa siendo potente, pero el exceso de entregas de nuevas unidades residenciales ha hecho que la vacancia promedio esté por sobre el 10%. Se espera que el efecto del alza de tasas empiece a impactar el exceso de nuevo inventario durantre el último trimestre de 2025 y de lleno el 2026. Pareciera ser un buen momento para entrar a Dallas, pero sin esperar mucho cash flow durante los primeros 36-48 meses. #12tencapital #realestate Tomás Tagle Jorge Rodríguez Vicente Victor Cabrera Caroca Daniela Nieto Candia

12ten Capital is looking for an Investment Analyst based in Santiago, Chile. The Investment Analyst role offers an exciting opportunity to develop a valuable skill set essential for becoming an effective investor. The selected candidate will be actively involved throughout the investment cycle—from initial research and analysis to the execution of new deals, active asset management during the holding period, and eventual exits. Based in Santiago, Chile, this position provides a unique opportunity to gain exposure to the U.S. market while working closely with team members in a collaborative environment. Key responsibilities include developing models to assess transaction economics, collecting and analyzing market information to identify trends and potential opportunities, supporting value-enhancing initiatives for managed assets, and preparing presentations for investors and internal committees. For further details, please refer to the attached memo. Jorge Rodríguez Vicente Tomás Tagle Victor Cabrera Caroca

Una pregunta que comúnmente recibimos en reuniones con inversionistas de 12ten Capital es: ?hacia y desde dónde se está moviendo la gente en EE.UU.? Esta pregunta es relevante para quienes invertimos en el mundo inmobiliario porque permite, entre otras cosas, estimar la demanda por vivienda en cada lugar. Existen múltiples fuentes, siendo las más precisas el Censo y los datos del Servicio Postal de los Estados Unidos (United States Postal Service). Sin embargo, estas fuentes no siempre son rápidas ni fáciles de acceder para alguien que desee consultarlas de manera esporádica. Este vacío lo llenan varias encuestas y estadísticas, entre las que destaco los estudios de migración de: ? United Van Lines National Movers Study: Una de las compa?ías de mudanza más grandes de EE.UU. Este informe se basa en los datos recopilados de las mudanzas que gestionan a lo largo del a?o, observando tanto los estados a los que la gente se está mudando como los de los que se están yendo. ? U-Haul Growth Index: Otra importante empresa de mudanzas que arrienda camiones para mudanzas estilo DIY ("do it yourself") y realiza su propio estudio de migración basado en los datos de arriendo de camiones one way ("solo ida"). El estudio de U-Haul también clasifica los estados según los movimientos de "entrada" (cuando las personas alquilan camiones para mudarse a un estado) y de "salida" (cuando las personas salen de un estado), generando un ranking. Ambos estudios tienen muestras y metodologías distintas, pero entre los "Top 10" y "Not Top 10" de ambos estudios, coinciden los siguientes estados: ? Top 10 en ambos estudios (2023): Florida North Carolina South Carolina Tennessee *Texas, curiosamente, aparece primero en U-Haul pero no en el top 10 de Van Lines ? Peores 10 (Not Top 10) en ambos estudios (2023): California New Jersey New York Illinois Michigan Massachusetts #MigrationTrends #MigracionenEEUU #RealEstate #12tenCapital

Exciting New Addition to the 12ten Capital Team! We are thrilled to announce that Jorge Rodríguez Vicente has joined 12ten Capital as Vice President, based in our Miami office! Jorge brings a wealth of experience from his impressive career in investments. Prior to joining us, Jorge had a successful tenure at Brookfield Asset Management, where he specialized in infrastructure deals across North America. Before Brookfield, Jorge honed his skills in investment banking at Goldman Sachs, covering the Andean Region. Jorge holds a Civil Engineering degree from Pontificia Universidad Católica de Chile and an MBA from Harvard Business School. We are excited to have Jorge on board and look forward to the expertise and insights he will bring to our team! #WelcomeToTheTeam #NewHire #12tenCapital

Groundbreaking Alert: Crela Spring Hill We’re thrilled to announce the groundbreaking of our latest Build to Rent Development in Spring Hill, located at the fast growing Pasco County in Central Florida! This ambitious project is brought to you by the Joint Venture of 12ten Capital and Agador Spartacus Development. We’re developing a community of 162 townhouses, boasting modern amenities that promise a blend of comfort and convenience, which include a clubhouse, dog park, resort-style pool, gym and pickleball courts. With an active lease-up strategy in partnership with Asset Living, the goal is to develop, stabilize, and ensure the community thrives, with plans to sell the stabilized asset within a 3-to-4-year timeframe. #Groundbreaking #SpringHillDevelopment #BuildtoRent #WorkforceHousing #RealEstateDevelopment #12tenCapital #ASDevelopment #PascoCounty #Florida