How do you adjust comparable sales for differences?

Too simplistic is a nice way of putting it. If all we used was paired sales, very few reports would be accurate. Where is the statistical analysis? Where is the support for adjustments? Where is the market analysis? Is 1/2 mile far enough? Check out Gandysoft. It is just one of the tools I use for deriving market adjustments.

I strongly disagree with the radius requirement. Using properties within a half mile distance from the subject property is extremely restrictive and unnecessary. Using properties within the same zip code is reasonable. Of course, if there are other sales within close proximity to the subject, those are ideal. But to dismiss similar homes within the same zip code is unreasonable.

I would equate this to a summary of Rules of Thumb, which are fine and can be useful. However, this is simply too simplistic to be considered a ligitimate valuation methodology. I agree with Antoinette about the half mile distance, but would also note that the most comparable properties that provide the highest level of relevance as indicators of value for a property are often far more than 1/2 mile away. For example, if you were appraising a river-front home in a small rural community, and there have been no similar sales within that community within the past few years, an experienced appraiser would recognize that they would need to research sales of other river-front homes in the MOST SIMILAR communities.

Además de elegir propiedades muy similares, es esencial utilizar índices de homogenización para ajustar las diferencias específicas entre las comparables y la propiedad en cuestión. Aplicar la depreciación por antigüedad y estado según el método de Ross & Heidecke nos permite cuantificar el desgaste físico y funcional de cada inmueble, ajustando su valor en consecuencia. Si tenemos acceso a datos de demanda, incorporar un análisis estadístico nos ayuda a entender cómo las tendencias del mercado influyen en el valor, considerando factores como la oferta disponible y el interés de los compradores en la zona. Estos pasos combinados ofrecen una estimación más precisa y realista del valor de la propiedad.

Una vez elegidas las propiedades más similares posibles, es esencial identificar las diferencias que afectan al valor—sean físicas, funcionales, externas o temporales. Luego, aplicamos índices de homogenización para ajustar esas diferencias y llevar todos los comparables a un precio homogenizado por metro cuadrado. Esto nos permite comparar las propiedades en igualdad de condiciones y estimar el valor con mayor precisión. La depreciación por antigüedad y estado según el método Ross & Heidecke es clave para cuantificar el desgaste físico y funcional

Los índices de homogenización se basan en la experiencia del mercado y ayudan a estimar los ajustes necesarios entre las propiedades comparables y la que estamos evaluando. Sin embargo, es importante no depender únicamente de estos índices. Una vez que hemos obtenido un precio ajustado, debemos contrastarlo con la oferta actual de inmuebles publicados. Al realizar una búsqueda en el mercado, verificamos si el precio posiciona la propiedad de manera competitiva, lo cual es crucial para generar consultas y atraer potenciales compradores. Este paso asegura que el valor ajustado no solo refleje estimaciones teóricas, sino también las condiciones reales del mercado y las expectativas de los interesados, resultando en una tasación más efectiva.

Es fundamental recordar que el propósito del precio es generar interés, es decir, consultas. Más allá de la tasación técnica, que busca justificar el precio al comprador una vez que muestra interés, debemos asegurarnos de que el precio tasado del inmueble corresponda a una posición competitiva en el mercado para atraer consultas. Un precio bien ajustado no solo refleja el valor real de la propiedad, sino que también la posiciona de manera atractiva para potenciales compradores, incrementando las posibilidades de venta.

I have always maintained that valuation calculations using comps almost always omit one crucial component, and that is the buyer. (note, this is referring to investment real estate). Every buyer will have their own unique set of qualifications for purchasing at a particular price. Appetite for risk, cost of capital, asset class experience, functional need, etc. That is why it is crucial to know those things before entering any deal. If it doesn't fit you, it's not a good fit. Price is subjective, your goals and limitations are not.