Which property valuation tools offer the most accurate data for commercial real estate properties?

Agreed that it is highly subjective and can be varying in nature but it does give a more realistic value based on the actual market transactions and rates. I would believe this method to be more secondary in nature and can be used for a cross check reference point against other models.

Im Allgemeinen dient es als wertvolles Instrument zur Ermittlung eines Richtwertes. Allerdings k?nnen diverse andere Faktoren den tats?chlichen Preis signifikant beeinflussen, wodurch teilweise starke Abweichungen m?glich sind.

CoStar: CoStar is one of the most comprehensive and widely used commercial real estate databases. It provides detailed information on properties, including sale and lease comparables, market analytics, and demographic data. LoopNet: Owned by CoStar, LoopNet is another popular platform for commercial real estate listings and market data. It provides a wide range of property information and analytics.

Das Ertragswertverfahren ist besonders wichtig für Gewerbeimmobilien, da es auf deren potenzielle Einnahmen abzielt. Diese Methode ermittelt den Nettobetriebsertrag (NBE) der Immobilie und nutzt einen Kapitalisierungsfaktor, um den aktuellen Wert zu berechnen. Die Genauigkeit des Verfahrens h?ngt von realistischen Ertragsprognosen und einem angemessenen Kapitalisierungsfaktor ab, der je nach Marktbedingungen und Immobilientyp variieren kann.

Understanding how to underwrite the financials of an investment property is critical in determining the Net Operating Income which gives a clearer understanding of the actual capitalization rate. In some cases, the Income Approach is the single indicator of value in a depressed market where there is little to no sales data (market approach). In markets that have a robust supply of market sales data, the Income Approach will determine to be in accordance with the sales data or will show how undervalued the asset is.

La méthode classique consiste à capitaliser un loyer de marché sur un taux de capitalisation brut de marché. En tout état de cause, ne capitaliser pas le loyer de l'année, s'il n'est pas pérenne. Si votre loyer n'est pas au niveau de marché, corriger la formule jusqu'à l'obtention d'un loyer de marché par l'ajout d'un surloyer ou la soustraction du sous loyer sur la durée. S'il s'avère impossible que le loyer effectif, rejoigne le loyer de marché, il faut ajuster le taux de capitalisation sur le loyer pérenne attendu.

La méthode par le revenu (actuel ou escompté) est la traduction économique de l'estimation fondée sur l'utilité, qui est actuellement la doctrine dominante. Le risque est évidemment de se tromper sur le niveau de revenu réel généré à moyen long terme par l'immeuble. Risque accentué par l'accumulation des règlementations climatiques et autres, qui peuvent affecter l'exploitation locative d'un bien, même s'il s'agit d'un simple studio en ville.

Ebenfalls ein guter Ansatz aber, die Umsatzprognosen sind subjektiv und anf?llig für Fehler, was die Genauigkeit beeintr?chtigen kann. Die Kapitalisierungsraten variieren je nach Marktbedingungen und Immobilientyp, was zu Unsicherheiten führt. Die Methode erfordert umfangreiche Marktkenntnisse und analytische F?higkeiten, was sie komplex macht. Schlie?lich berücksichtigt sie m?glicherweise nicht ausreichend externe Faktoren wie wirtschaftliche Schwankungen, politische Einflüsse oder unvorhersehbare Ereignisse, die den Immobilienwert beeinflussen k?nnen.

L'angle mort de cette méthode, est que le cout revient diverge de sa valeur de marché sauf à ce que le marché du neuf soit dominant et que les acteurs du marché s'alignent dessus.

Historiquement, la méthode du co?t (ou de reconstitution) était sous l'Ancien Régime la seule pour déterminer la valeur des biens immobiliers. Ce qui pouvait se concevoir dans un marché particulièrement inerte et figé, où la plupart des biens étaient plus ou moins des biens de main morte (transmissibles uniquement par succession). La méthode par le co?t reste à considérer pour des biens qui n'ont pas de réel marché, mais pour lesquels il existe tout de même une demande solvable.

Die Kostenmethode zur Immobilienbewertung weist einige Schw?chen auf. Sie berücksichtigt die aktuellen Marktbedingungen und das Ertragspotenzial der Immobilie nur unzureichend, was zu weniger realistischen Bewertungen führen kann. Zudem ist dieser Ansatz haupts?chlich für Neubauten oder bei fehlenden Vergleichsdaten geeignet, was seine Anwendbarkeit einschr?nkt. Schlie?lich fehlt es der Methode an Flexibilit?t, um besondere Merkmale oder individuelle Eigenschaften von Immobilien ad?quat zu berücksichtigen.

All the methods of analysis are based on several assumptions which can significantly impact the value conclusion. Therefore, it is necessary to support one approach by another to come to a logical conclusion. The DCF approach provides a numerical support to the comparables approach. It is one of the most detailed analysis of the property including its leases, operations and future market expectations. In order to simplify a DCF analysis one could make use of Argus Enterprise or Rockport VAL.

La multiplicité des variables présuppose, une bonne connaissance des évolutions de loyer du bail commercial. Pour le taux d'actualisation, je conseille de produire au numérateur le loyer brut et au dénominateur comme taux d'actualisation = le taux de capitalisation brute immobilier + moyenne des progressions de l'ILC des trois dernières années. La valeur de revente ne sera que la prolongation du loyer de l'année de rente sur un taux de capitalisation. Croiser impérativement cette méthode avec la méthode par comparaison classique et par capitalisation d'un revenu pérenne car cette méthode est très volatile :

Although this seems to be a highly intricate and analytical method to value projects, we must take into the account that it is highly subjected to assumptions. A slight change in assumptions can result into drastic change in the valuation of the property. Also, its nature is such that valuers can manipulate the model quite easily to arrive at their desired valuation against a fair market value.

The DCF analysis to me is ultimately the premier tool for valuation analytics but must be balanced with relevant current transactions. It is the only way to normalize future expectations and account for variations in cash flows related to stabilization and outlays for capital related to physical condition and the costs of future leases, in particular commercial leases for the latter. But keep in mind that the market pricing is the ultimate ballast.

Le DCF donne des résultats volatils en fonction des hypothèses retenues au départ, et s'avère une méthode peu fiable, même sur le marché des biens d'investissement plus rationnel à priori que celui du logement. Néanmoins, l'expert doit utiliser cette méthode (avec discernement) à chaque fois que les acteurs du marché considéré l'utilisent pour déterminer les prix de vente et d'achat. Rappelons que le r?le de l'expert n'est pas de "trouver" une valeur "intrinsèque" qui n'existe pas, mais de modéliser le prix sur lequel les acteurs du marché vont s'accorder. Il doit donc bien les conna?tre et simuler leur approche économique.

Par expérience personnelle, j'ai pu constater que les AVM ne fonctionnent correctement que sur des biens très banaux situés sur les marchés actifs et dynamiques des villes. Dès qu'on s'éloigne ou qu'on passe sur du logement individuel, les résultats ne sont plus guère exploitables. En fait beaucoup d'AVM sont des modèles linéaires qui tendent à reproduire les données tirées des dernières transactions, sans pouvoir discriminer les critères de la valeur qui sont tous rarement connus dans les bases de données. Même l'IA ne parviendra pas à les améliorer si les biens faisant l'objet des transactions passées ou à évaluer ne sont pas complètement documentés après visite complète.

Automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs) sind beeindruckende Werkzeuge, die Technologie nutzen, um Immobilienbewertungen durch die Analyse gro?er Datenmengen bereitzustellen. Sie berücksichtigen historische Preistrends, Marktbedingungen und Immobilienmerkmale und bieten dabei Geschwindigkeit und Konsistenz. Jedoch glaube ich, dass AVMs den rationalen Menschenverstand niemals vollst?ndig ersetzen k?nnen. Sie erreichen nicht das nuancierte Verst?ndnis der lokalen Marktdynamik, das ein menschlicher Gutachter bietet. Ihre Genauigkeit h?ngt stark von der Qualit?t der Daten und Algorithmen ab. AVMs sollten daher als erg?nzendes Werkzeug betrachtet werden, nicht als Ersatz für menschliche Expertise.

L'absence de réflexion et de discernement sont les insuffisances les plus fréquentes dans un rapport d'expertise. L'absence de compréhension du modèle économique auquel appartient le produit à estimer est aussi une source d'erreur importante. L'absence de justification des hypothèses retenue par absence d'étude de marché en est encore une autre. L'application mécanique de recettes d'une simplicité abusive est l'erreur la plus commune tout comme la multiplication de généralités, dépourvues d'intérêt.

Besteht eine Immobilie oder deren Wert nur aus Exel-listen, Zahlen, Daten, Mieteinnahmen und Marktberichten? NEIN Auch da waren ja noch die Baustoffe und die Beschaffenheit. Das Asset Immobilie wird in den letzten Jahren immer gr??er beeinflusst von den klimatischen und politischen Auswirkungen und damit wird der Wert erheblich beeinflusst. Hat die energetische Beschaffenheit in Europa das Thema Lage, Lage, Lage fast schon als wichtigste Voraussetzung für den Wert verdr?ngt? In den Niederlanden kann man Gewerbe nur noch mit einer guten Energieklasse vermieten. Solche & andere politische Rahmenbedingungen (Baulandmobilisierungsgesetz, Mietpreisbremse, Mietpreisdeckel auch für Gewerbe) k?nnen in Zukunft noch mehr den Wert bestimmen…

Le droit au bail se détermine normalement par un cash-flow de l'avantage locatif en décomposant, celui-ci, entre le gain locatif, pérenne entre valeurs de marché et valeurs judiciaires et le gain locatif aléatoire entre vendeur locatif judiciaire et loyer contractuel. Comme il est multifactoriel, les grilles de coefficient de commercialité multiplicateur du gain locatif sont infondées et ne conduisent qu'à un écartement, parfois violent de la réalité